Güterverkehr + Logistik 44 INTERNATIONALES VERKEHRSWESEN (62) 7+8/ 2010 Christian Jung Ökologische Belange neben wirtschaftlichen Vorteilen entscheidend Die Zeichen für die Geschäftsentwicklung in der deutschen Logistikwirtschaft stehen auf Erholung. Dies geht aus dem aktuellen Logistikindikator hervor, den das Institut für Weltwirtschaft (IfW) im Auftrag der Bundesvereinigung Logistik (BVL) alle drei Monate erhebt. Insbesondere bei Industrie und Handel stehen die Zeichen eindeutig auf Expansion. Deshalb rechnet das IfW damit, dass die so genannten Logistikanwender ihre Kapazitäten erweitern werden. Infolgedessen wird auch die Nachfrage nach leistungsfähigen Logistikimmobilien wieder zunehmen. Der Autor Christian Jung, Redaktion Adhoc Gesellschaft für Public Relations mbH, Gütersloh; jung@adhocpr.de Positive Zeichen für Immobilienmarkt „Die Mai-Erhebung des Logistikindikators signalisiert Vertrauen der Logistikverantwortlichen in eine nachhaltige wirtschaftliche Belebung. Alle Werte verheißen weitere Dynamik bei zunehmend gut ausgelasteten Kapazitäten“, kommentiert Prof. Raimund Klinkner, Vorstandsvorsitzender der BVL, die neueste IfW-Erhebung. „Wir gehen davon aus, dass der gesamte Logistikmarkt, insbesondere im Ruhrgebiet, weiter wächst und Verlader sowie große Transport- und Logistikdienstleister einen erhöhten Bedarf an modernen Hallenflächen an zentralen Verteilerstandorten haben werden“, sagt Christopher Garbe, Vorstand der Garbe Logistic AG, Hamburg. Beispiel Dortmund: Im Nordosten der Stadt will der Entwickler von Logistikimmobilien auf einer 450 000 m 2 großen Teilfläche der ehemaligen Westfalenhütte einen Logistikpark errichten. Dort, wo bis zum Ende des vergangenen Jahrhunderts Hochöfen rauchten und Stahl produziert wurde, sollen bis 2014 in insgesamt vier Bauabschnitten acht bis zu 47 000 m 2 große Hallen entstehen für die Lagerung, die Distribution und den Umschlag von Gütern. Investitionsvolumen: rund 170 Mio. EUR. Das etwa 60 Fußballfelder große Grundstück erwarb Garbe Logistic von der Duisburger ThyssenKrupp Steel AG und der Dortmunder Krupp Hoesch Stahl GmbH. Nach der ursprünglichen Planung sollten im ersten Bauabschnitt bis zum dritten Quartal dieses Jahres die ersten beiden, nebeneinander liegenden Hallen mit einer Gesamtfläche von 47 000 m 2 errichtet werden. Doch als Folge der Wirtschafts- und Finanzkrise belebt sich die Nachfrage nach Logistikimmobilien nur langsam wieder. „Die potenziellen Mieter warten erst einmal ab, wie sich die gesamtwirtschaftliche Lage entwickelt“, so Sönke Kewitz, Leiter Vermietung bei Garbe. Derzeit stehe er mit mehreren Interessenten in Verhandlungen, darunter große international agierende Logistikdienstleister. Unterschrieben sei allerdings noch nichts. „Ich hoffe, dass wir bis Oktober die ersten Verträge unter Dach und Fach haben. Dann können wir sofort mit dem Bau beginnen.“ Von der wieder besseren Stimmung werde auch der Logistikpark Westfalenhütte profitieren. Lage, Lage, Lage Jede Halle soll sich in kleinere, bis zu 10 000 m 2 große Einheiten teilen lassen und über eine lichte Höhe von 10 m Unterkante Binder verfügen. Die Gebäude haben ein Stützenraster von 12 x 24 m, sind beheizbar und werden mit Sprinkler- und Brandmeldeanlagen versehen. Bei der Projektentwicklung richtet sich Garbe nach den Wünschen der Mieter. „Die Kunden entscheiden, über welche zusätzlichen Ausstattungsmerkmale die Hallen verfügen sollen“, erläutert Kewitz. „Auf Wunsch bekommen sie ein All-inclusive-Paket.“ Ausschlaggebend dafür, auf der ehemaligen Westfalenhütte zu investieren, waren nach Angaben des Leiters Vermietung neben der Grundstücksgröße vor allem die verkehrsgünstige Lage - ein wesentliches Kriterium bei der Wahl eines Standorts für moderne Logistikimmobilien. Über eine eigene Anschlussstelle an die vierspurige Bundesstraße 236 ist das Gelände an das nationale Fernstraßennetz angebunden. 2 km entfernt liegt Europas größter Kanalhafen. Über den Dortmund-Ems-Kanal können Waren zwischen den deutschen und niederländischen Seehäfen sowie dem Ruhrgebiet transportiert werden. Für den Umschlag zwischen den Verkehrsträgern Wasser, Straße und Schiene steht im Hafen ein trimodales Containerterminal zur Verfügung. Darüber hinaus eröffnet ein Gleisanschluss auf dem Gelände der ehemaligen Westfalenhütte Logistikunternehmen den direkten Zugang zum Schienennetz. In weniger als 100 km Entfernung befinden sich der Köln Bonn Airport, einer der größten Frachtflughäfen Deutschlands, sowie der Flughafen Düsseldorf International. Das Luftfrachtzentrum des Dortmunder Flughafens liegt rund 10 km südöstlich des Areals. Von Dortmund aus sind innerhalb von einer halben Stunde knapp 2 Mio., innerhalb von einer Stunde 9,5 Mio. Menschen zu erreichen. So könnte der Logistikpark Westfalenhütte einmal aussehen. Quelle: Garbe Logistic AG Güterverkehr + Logistik 45 INTERNATIONALES VERKEHRSWESEN (62) 7+8/ 2010 Umweltschutz unverzichtbar Davon abgesehen, dass die Nutzung einer Industriebrache an sich schon ökonomisch und ökologisch sinnvoll ist, soll der Logistikpark auch bauökologischen Belangen Rechnung tragen. Beim Bau werden nachwachsende Rohstoffe und schadstoffarme Materialien eingesetzt. Sowohl die Gebäudehülle als auch die Gebäudetechnik sollen energieeffizient arbeiten. Die Dächer beispielsweise sollen so vorgerüstet werden, dass sie sich mit Solarkollektoren zur Erzeugung von Strom und zur Aufbereitung von Warmwasser ausstatten lassen. Ob Tageslichtbänder, die für eine effiziente Beleuchtung und geringere Betriebskosten sorgen, Dachbegrünungen zur Verbesserung des Raumklimas oder die Nutzung und Rückführung von Regen- und Dachflächenwasser - auch hier gilt: Der Mieter entscheidet. Ebenso zur Nachhaltigkeit trägt bei, die Prozesse zu optimieren und bereits bei der Planung die Vermeidung von Lkw-Verkehren so weit wie möglich einzubeziehen. Dabei muss es nicht immer die große Lösung sein. „Die Summe einzelner Maßnahmen macht den Gesamteffekt aus“, weiß Kewitz. „Generell gilt: Wer heute nicht nachhaltig denkt, nutzt in zehn Jahren unwirtschaftliche, nicht zeitgemäße Immobilien und ist dann nicht mehr wettbewerbsfähig.“ Diese Einschätzung teilt Alexander Nehm, Projektleiter der Fraunhofer Arbeitsgruppe für Supply Chain Services, der sich intensiv mit Immobilien und Standortfragen beschäftigt. Der zu erwartende Anstieg der Energie- und Rohstoffpreise, öffentlicher Druck und neue Kundenanforderungen, immer mehr Gesetze und Verordnungen sowie die Möglichkeit der Differenzierung im Wettbewerb führten künftig dazu, dass mehr und mehr Unternehmen auch im Bereich der Immobilien auf „grün“ umschalteten. Denn der größte Druck, grüne Logistik zu betreiben, werde vom Markt beziehungsweise dem Wettbewerb ausgelöst. Mehrwert ist mehr wert Zwar gewönnen ökologische Aspekte zunehmend an Bedeutung, in Krisenzeiten scheinen sie allerdings nicht die höchste Priorität zu haben, hat Kewitz festgestellt. Deshalb müssen moderne Logistikimmobilien weitere wesentliche Anforderungen erfüllen: Voraussetzung für die Werthaltigkeit ist nach Ansicht des Leiters Vermietung vor allem die Flexibilität und Drittverwendbarkeit des Objekts. Schon beim Bau sei darauf zu achten, dass sich die Halle später auch für eine andere industrielle Nutzung eigne und nach Auslaufen des Mietvertrags ohne Schwierigkeiten weiter vermieten lasse. „So wie sich Auftragslage, Gütermenge und Art der Waren von heute auf morgen ändern können, muss sich die Logistikimmobilie jederzeit an wechselnde Kundenanforderungen anpassen können“, so Kewitz. Das Objekt sollte sich jederzeit in kleinere Einheiten teilen lassen, die unter Umständen von mehreren Mietern genutzt werden können. Darüber hinaus sind eine möglichst trimodale Anbindung, ein uneingeschränkter Tag- und Nachtbetrieb, eine eingeschossige Hallenfläche von mindestens 10 000 m 2 , eine Gebäudehöhe von 10 m bis Unterkante Binder, eine Bodentragfähigkeit von mindestens 5 t pro m 2 und eine möglichst stützenfreie Bauweise, um unterschiedliche Lagervarianten unterbringen und die Regale nach Belieben verschieben zu können. „Das A und O ist, dass die Logistikimmobilie von Mietern und Investoren angenommen wird“, bringt es Kewitz auf den Punkt. PROGRAMM + REGISTRATION www.trolleymotion.org TrolleyMotion c/ o Kummler+Matter AG Postfach 1150, CH-8026 Zürich Tel +41 44 247 47 47 . Fax +41 44 247 47 66 verkehrsbetriebe luzern verbindet uns PATRONATSPARTNER www.trolleymotion.org ETH Zürich LITRA IEA IA-HEV VDV ATG VÖV/ UTP KTBB INTERNATIONALE KONFERENZ Neue Horizonte im Stadtverkehr Innovative E-Bus-Systeme für attraktive Städte 30. November und 1. Dezember 2010 Verkehrshaus der Schweiz Luzern (Schweiz) Vorausdenken - Mitdiskutieren - Erfahrungen austauschen - Renommierte Referenten - - Spannende Podiums-Diskussionen - - Erfolgreiche System-Lösungen - - Testfahrten mit modernsten Elektrobussen - - Das vorweihnachtliche Luzern erleben -