4 1 · 2019 TR ANSFORMING CITIES FORUM Interview Ein Thema, das aktuell immer wieder für Schlagzeilen sorgt, ist das Wohnen. In vielen Großstädten sind die Preise für Wohnimmobilien und Mieten stark gestiegen. Was sind die Gründe dafür? Eine wachsende Nachfrage nach Wohnraum? Es ist richtig, dass die Immobilienpreise in den meisten Großstädten seit einigen Jahren sehr stark steigen. In Berlin von 2004 bis 2017 um exorbitante 139-Prozent! Ähnliches passiert in München und anderen Großstädten. Egal wo und was - Immobilien sind heute fast immer ein gutes Geschäft. Die perspektivische Nutzung des Bodens oder ein konkreter Bedarf spielen dabei eine immer geringere Rolle. Was das Investment in Immobilien auch angesichts vergleichsweise schlechter Anlagealternativen so attraktiv macht, ist die Erwartung großer Wertsteigerungen ohne weiteres Zutun. Und das Absurde dabei: Der durch Wertsteigerungen bewirkte Vermögenszuwachs muss oft nicht einmal versteuert werden. Institutionelle, aber auch andere global agierende Anleger haben diese Renditechancen erkannt. In Berlin stammt beispielsweise heute bereits mehr als die Hälfte des in den Ankauf von größeren Immobilien investierten Kapitals aus dem Ausland. Wie wirkt sich die Preis-Rallye in den betroffenen Städten aus? Die hohen Grundstückspreise treiben die Kosten beim Wohnungsbau mit teils mehr als 50 Prozent der Gesamtkosten in die Höhe. Damit sind sie ein grundlegendes Problem bei der Schaffung von Wohnraum für Gering- und Normalverdiener. Dies führt dazu, dass Mieten im Wohnungsneubau bei weit über zehn Euro liegen. Immer häufiger werden zudem baureife Grundstücke und Immobilien allein aus spekulativen Erwartungen erworben. Mit dem veränderten Preis- und Mietniveau ändert sich auch die Bevölkerungsstruktur. Niedrige Einkommensgruppen finden kaum noch für sie bezahlbare Mietwohnungen. Die Bundesregierung hat nun erneut das Mietrecht geändert, um den Schutz der Mieter zu verbessern. Entschärft das die Situation? Die Mietpreisbremse ist in ihrer Zielrichtung vernünftig. Die notwendige Neufassung bringt eine deutliche Verbesserung. Man wird aber abwarten müssen, ob sie wirklich greift. Auch die Herabsetzung der Modernisierungsumlage und die wichtige Kappung auf drei bzw. zwei Euro pro Quadratmeter gehen in die richtige Richtung. Die Preisspirale wird hierdurch aber nur verlangsamt. Solange sich der spekulative Handel weiter lohnt, werden Immobilienpreise und Mieten weiter steigen. Wie lässt sich Stadtentwicklung nachhaltig gestalten? Die Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt und zugleich eine höchst angespannte Finanzsituation in vielen Städten und Gemeinden sind derzeit vieldiskutierte Themen. Doch die eigentlichen Herausforderungen stehen den Kommunen erst noch bevor: eine weiter anwachsende Stadtbevölkerung vor dem Hintergrund von Klimawandel, demografischer Entwicklung, Globalisierung und Digitalisierung. Welche komplexen Aufgaben nachhaltige Stadtentwicklung lösen muss, wie urbane Transformation gelingen kann und wie Konzepte für eine Stadt der Zukunft aussehen könnten, erörtert Difu-Geschäftsführer Prof. Dr. Carsten Kühl 1 im Interview. 1 Seit 1. August 2018 hat der Honorarprofessor im Fach Finanzwissenschaft an der Deutschen Universität für Verwaltungswissenschaften Speyer sowie ehemaliger Finanz- und Bauminister des Landes Rheinland-Pfalz, die wissenschaftliche Leitung und Geschäftsführung des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu) Berlin/ Köln inne. Prof. Dr. Carsten Kühl. © Difu 5 1 · 2019 TR ANSFORMING CITIES FORUM Interview Sind die Städte dieser Entwicklung hilflos ausgeliefert oder gibt es Möglichkeiten, die Wohnraumversorgung auch für untere Einkommensklassen dauerhaft zu gewährleisten? Städte wie Berlin, München, Köln, aber auch kleinere Städte wie Münster oder Ludwigsburg sind erfindungsreich und versuchen gegenzusteuern. Zum Beispiel in Form von sozialen Baulandmodellen, Milieuschutz- und Zweckentfremdungssatzungen, Vorkaufsrecht und städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen. Diese Maßnahmen können die Spekulation und deren negative Auswirkungen aber nur verlangsamen. Die Mietpreisentwicklung im Bestand kann nur dort beeinflusst werden, wo die öffentliche Hand oder andere nicht renditeorientierte Institutionen Eigentümer sind. Dies sind vor allem kommunale oder andere öffentliche Wohnungsunternehmen, aber auch Genossenschaften, Kirchen, Stiftungen, welche vorrangig eine gemeinwohlorientierte Zielsetzung verfolgen. Diese Wohnungsbestände müssen sukzessive erweitert werden. Ist die Ausweisung neuer Baugrundstücke das richtige Mittel, um den Immobilienmarkt zu entspannen? Es ist eine Illusion zu glauben, Wohnraumversorgung für alle Bürger allein durch eine Erhöhung des Angebots erreichen zu können. Da der Boden ein zunehmend knappes Gut ist, geht es vielmehr darum, den Verteilungsprozess gerecht zu gestalten. Deshalb ist es unverzichtbar, dass gemeinwohlorientierte Akteure hier eine wichtige Rolle übernehmen. Was müssen Bund und Länder tun, damit die Städte dieser Aufgabe gewachsen sind? Die Liegenschaftspolitik als Instrument der Stadtentwicklung aufzugeben, war der Kardinalfehler der zurückliegenden Dekaden. Dringend erforderlich ist hier eine Kehrtwende. Ohne Unterstützung von Bund und Ländern wird diese Kehrtwende nicht gelingen. Dies erfordert die generelle Abkehr vom Höchstgebotsprinzip sowie den Vorrang der Kommunen beim Erwerb von Grundstücken des Bundes und der Länder. Der Bund hat mit der Verabschiedung des Bundeshaushalts wichtige Weichen gestellt und der Bundesanstalt für Immobilienangelegenheiten verbesserte Spielräume für die gemeinwohlorientierte Vergabe an Kommunen eingeräumt. Solche Spielräume sollten generell auch für andere Vermögensträger des Bundes und der Länder geschaffen werden. Auch der Aufbau von Bodenfonds sollte unterstützt werden, um Kommunen Handlungsoptionen für die aktive Liegenschaftspolitik zu eröffnen. Zudem bedarf es einer Nachjustierung beim Bodenrecht. Wo es auf die Feststellung eines Bodenwertes im Rahmen einer aktiven Liegenschaftspolitik ankommt, ist es wichtig, nicht jede spekulativ begründete Entwicklung der Bodenpreise nachvollziehen zu müssen. Die Voraussetzungen hierfür sind durch den Gesetzgeber zu schaffen. Auch mit Blick auf „glokale“ Herausforderungen wie Klimawandel, demographische Entwicklung, Digitalisierung und Globalisierung werden Kommunen die größten Transformationsanstrengungen unternehmen müssen, um zum Beispiel die öffentlichen Infrastrukturen massiv umzubauen. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage nach der Finanz- und Haushaltslage der deutschen Kommunen. Die Frage nach der finanziellen Lage der Städte und Gemeinden ist in der Tat die Gretchenfrage. Selbstverwaltungsautonomie läuft ins Leere, wenn Kommunen überschuldet sind, hohe Investitionsrückstände aufweisen und unter den strikten Auflagen von Haushaltssicherungskonzepten arbeiten müssen. Dies gilt derzeit für rund ein Viertel aller deutschen Kommunen. Nicht umsonst berät derzeit die Regierungskommission „Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse“ über eine Lösung der Altschuldenfrage. Grundstürzende Änderungen sind hier allerdings nicht zu erwarten, da die Interessen der Bundesländer aufgrund sehr unterschiedlicher Betroffenheit zu disparat sind. Sind die Kommunen für die anstehenden Aufgaben gewappnet? Mit Blick auf die Herausforderungen, die Sie genannt haben, ist es umso dringender, die finanzielle Grundausstattung von Ländern und Kommunen perspektivisch deutlich zu verbessern. Eine Transformation bestehender Infrastrukturen ist mit restriktiven Schuldenbremsen und vor dem Hintergrund einer an Fahrt verlierenden Wirtschaftsentwicklung kaum zu realisieren. Allerdings müssen auch die Kommunen noch strategischer, langfristiger und fachübergreifender planen: Umwelt-, Bau-, Verkehrs- und Finanzdezernate müssen zum Beispiel eine gemeinsame Planungskultur entwickeln und verstetigen, die über eine Betrachtung von Fünfjahreszeiträumen hinausgeht. Die in der Vergangenheit aufgebauten Investitionsrückstände der Kommunen in Höhe von insgesamt 159 Mrd. Euro im Jahr 2018 sind eben auch eine Chance: Will man den Abbau dieses Berges entschieden angehen, dann gilt es, alle Investitionsplanungen unter dem Gesichtspunkt ihres möglichen Beitrags zur „großen Transformation der Städte“ vorzunehmen. 6 1 · 2019 TR ANSFORMING CITIES FORUM Interview Stichwort „urbane Transformation“: Was ist damit gemeint? Zentrale Zukunftsfragen der Menschheit, wie etwa der Klimaschutz oder die Bewältigung des Klimawandels, entscheiden sich in den Städten. Andererseits sehen wir aber auch die vielfältigen Veränderungen, die das Gesicht der Städte und das Leben in den Städten künftig prägen werden: die Digitalisierung nahezu sämtlicher Lebensbereiche, neue Produktionsformen einer Industrie 4.0, die Energiewende in Verbindung mit dem Ziel einer weitgehenden Klimaneutralität von Städten sowie die anhaltenden Migrationsbewegungen und demografischen Veränderungen, die die Zusammensetzung der Bevölkerung maßgeblich beeinflussen. Dabei erachten wir diese Transformation für durchaus gestaltbar. Für uns sind also die Städte nicht nur die Orte, wo sich diese Prozesse abspielen, sondern auch die Akteure, die Verantwortung für die großen Herausforderungen übernehmen und im Wechselspiel zwischen Politik, Planung, Wirtschaft und Zivilgesellschaft angemessene Lösungen entwickeln. Das ist sicherlich auch die Besonderheit der Transformationsforschung am Difu: die explizite Betonung der Rolle der Kommunen, im Rahmen ihrer Selbstverwaltung notwendige Beiträge zu den großen Herausforderungen zu leisten. Welche Relevanz hat das Thema der „Transforming Cities“ am Difu? Im Jahr 2006 haben wir den Band „Transformation netzgebundener Infrastrukturen“ herausgegeben. Daran können Sie sehen, dass wir sehr frühzeitig erkannt haben, welchen grundlegenden Fragen sich die Städte zu stellen haben. Bis heute hat die Transformationsforschung für uns eine ungebrochene Bedeutung. Wir führen Projekte zur Umsetzung der „Sustainable Development Goals“ durch, zeigen auf, wie sich die stadttechnischen Systeme in Richtung maximaler Energie- und Ressourceneffizienz umbauen lassen oder entwickeln gemeinsam mit den Kommunen Vorgehensweisen für integrierte Transformationskonzepte. Die zunehmende Digitalisierung stellt den Beginn eines grundlegenden gesellschaftlichen und industriellen Wandels dar, der sich vor allem in den Städten zeigt. Wie reagieren die Städte darauf? Ja, in der Tat. Die Digitalisierung ist für Städte eines der wichtigsten Zukunftsthemen - und für Kommunen gleichzeitig eine der größten Herausforderungen. Das zeigt etwa unsere letzte Befragung der Oberbürgermeister*innen im Rahmen des OB- Barometers 2018. Dabei stellen sich sehr grundlegende Fragen: Wie können die Kommunen sich strategisch für die digitale Transformation wappnen? Wie gelingt es ihnen, sich die Digitalisierung im Sinne ihrer Stadtentwicklungsziele zunutze zu machen und gleichzeitig damit einhergehende Risiken zu vermeiden? In der Breite stehen deutsche Kommunen bei diesen Fragen noch am Anfang, obgleich das Thema beispielsweise unter dem Schlagwort „Smart City“ in den letzten Jahren deutlich an Fahrt aufgenommen hat und immer mehr Städte anfangen, eigene Digitalisierungsstrategien zu entwickeln. Welchen Beitrag leistet hier das Difu? Wir beobachten zum Beispiel, welche Städte sich auf welche Art und Weise mit Digitalisierungsthemen befassen und auf welche Hürden sie dabei stoßen. Zudem sind wir in der Dialogplattform Smart City des Bundes vertreten und waren somit am Entwicklungsprozess der Smart City Charta beteiligt, die den Kommunen ein Leitwerk für die Auseinandersetzung mit der Digitalen Transformation bieten soll. Ganz konkret beschäftigen wir uns beispielsweise in einem Projekt damit, welche direkten und indirekten Umweltwirkungen „smarte“ Lösungen Smart City- Technologien und -Anwendungen können Beiträge zu einer klima- und umweltgerechten, also einer nachhaltigen Stadtentwicklung leisten. © pixabay. 7 1 · 2019 TR ANSFORMING CITIES FORUM Interview haben; ob und wie sie tatsächlich dazu beitragen können, Ressourcen zu schonen und Energie effizienter zu nutzen. Bieten Smart City-Technologien und -Anwendungen aus Ihrer Sicht weitere Potenziale für die „Stadt der Zukunft“? Smart City- und Digitalisierungs-Ansätze in Kommunen adressieren bisher überwiegend Fragestellungen aus den Bereichen Mobilität, Energie und Klimaschutz. Es erscheint uns sinnvoll, dass Smart City-Anwendungen und -Infrastrukturen zukünftig auch in anderen Handlungsfeldern der Stadtentwicklung eingesetzt werden und dort wichtige Beiträge zu einer klima- und umweltgerechten, das heißt einer nachhaltigen Stadtentwicklung leisten. Die Zielsetzungen sind hier ebenfalls eine Verbesserung der Lebens- und Umweltqualität, die Sicherung der kommunalen Daseinsvorsorge, eine stetige Reduzierung des Ressourcenverbrauchs und eine angemessene Teilhabe aller Bürger*innen am Gemeinwesen. Können Sie konkrete Beispiele nennen? Beispielsweise können wir bereits heute mit einfachen Sensoren die Temperaturen sowie die Luft- und Umweltqualität vor Ort in Echtzeit erfassen und für die kommunale Klima- und Gesundheitsvorsorge nutzen, aber eben auch die Bevölkerung wie auch Besucher darüber informieren. Verwaltungen können diese Sensornetzwerke für eine dynamische Verkehrssteuerung einsetzen und dadurch zu hohe Verkehrsbelastungen reduzieren. Im Bereich Stadtentwässerung helfen Sensoren, die blockierte Straßeneinläufe über Funk melden, bei der kommunalen Überflutungsvorsorge. Digitale Lösungen leisten aber auch wichtige Beiträge zur effizienten Bewässerung von Bäumen und Grünanlagen in Städten. In Kombination mit intelligenter Stadtinfrastruktur können sie die Arbeit in Verwaltungen und die ämterübergreifende Zusammenarbeit unterstützen. Außerdem ermöglichen sie eine direkte Kommunikation der Verwaltung mit Bürger*innen, zum Beispiel zu Fragen des täglichen Lebens oder zu Missständen. Wie Kommunen diese Potenziale zukünftig nutzen können, untersuchen wir aktuell am Beispiel der Klimavorsorge in einem Förderprojekt des Bundesministeriums für Bildung und Forschung gemeinsam mit den Städten Köln und Dortmund. Verlangt kommunaler Klimaschutz nicht immer auch neue Konzepte für urbane Mobilität? Absolut. Im Kontext von Verkehrswende und Digitalisierung stehen die Kommunen vor der Aufgabe, die Verkehrsbelastungen durch den motorisierten Individualverkehr und den Lieferverkehr zu reduzieren, aber gleichzeitig automatisierte Fahrzeuge und neue Verkehrsdienstleistungen zu integrieren. Erste Erfahrungen - vor allem aus dem Ausland - zeigen, dass der Autoverkehr mit zunehmendem automatisierten Fahren und neuen Mobilitätsdienstleistungen sogar zunimmt, wenn die neuen Angebote unreguliert eingeführt werden. Zusammen mit Industrie- und Forschungspartnern untersucht das Difu in Hamburg und München, wie „Mobility as a Service“ und bestehende Verkehrsangebote im öffentlichen Raum verankert und beispielsweise durch Mobilitätsstationen vernetzt werden können. In gleich mehreren Vorhaben befassen wir uns mit der Parkraumpolitik als Instrument gegen Verkehrsbelastungen und das Zuparken des öffentlichen Raums. Außerdem wollen wir mit dem Entwurf einer „Nationalen Fußverkehrsstrategie“ und unserem Engagement in der „Fahrradakademie“ die Mobilität im Nahbereich - zu Fuß oder per Fahrrad - stärken. Angesichts der bislang geringen Effekte neuer Mobilitätsdienstleistungen befassen wir uns nicht zuletzt mit der Frage, wie wir den klassischen Öffentlichen Verkehr als Rückgrat städtischer Mobilität stärken können. Wie lange werden Konzepte und Ideen von heute „halten“, wenn um die Jahrhundertmitte rund drei Viertel aller Menschen in Städten leben werden? Keiner kann alle Entwicklungen und Geschehnisse voraussagen, die sich auf das Leben in den Städten auswirken werden. Aber für ein innovatives Stadtforschungsinstitut wie das Difu ist es eine der Grundaufgaben, neue urbane Entwicklungen frühzeitig aufzuspüren und gemeinsam mit den Kommunen neue Konzepte zu entwickeln - oder vorhandene anzupassen. (Weitere Informationen: www.difu.de)