18 1 · 2019 TR ANSFORMING CITIES PRAXIS + PROJEKTE Stadtraum Antonio Citterio, italienischer Star- Designer und Architekt diverser Bulgari-Hotels auf der ganzen Welt, hatte es bei einem Termin in München auf den Punkt gebracht. „Wenn die Menschen global arbeiten, dann verändern sich die Arbeitszeiten. 24/ 7 wird zur Normalität. Umso wichtiger ist es, dass Büros zu jeder Tageszeit funktionieren. Die Menschen müssen sich in den Gebäuden wohl fühlen - so wie in einem Hotel“, erklärte er auf Englisch mit typisch italienischem Akzent. zusammen mit Salvis Consulting AG umgesetzt hat, dreht den Gedanken mit seiner neuesten Entwicklung „Die Macherei“ im Münchner Osten ein gehöriges Stück weiter. Drei renommierte Architekturbüros schaffen auf mehr als 67 000 Quadratmetern Geschossfläche ein weltoffenes und funktionales Büro- und Geschäftsquartier. Auf einem früheren Industrieareal werden - als Reminiszenz an die wirtschaftliche Geschichte des Stadtteils - in Ziegelsteinbauweise sechs Insofern sei es nur folgerichtig, dass es in dem von ihm entworfenen Bürogebäude „Nove“ in München, zu dessen Vorstellung er gekommen war, neben edlen Materialen ebenso lichte Raumhöhen, Duschen und Meetingräume mit Wohlfühlcharakter gibt. Urbane Mikrokosmen: Arbeit ist Leben, Leben ist Arbeit Der Projektentwickler Art-Invest Real Estate, der das Objekt „Nove“ in einem Joint Venture Schöne neue Arbeitswelt Kai Oppel Bürogebäude mit Eingangshallen wie Hotellobbys, Fitnessräume für Mitarbeiter, Catering und Hemdenreinigung, Schaukeln am Konferenztisch: Die Arbeitswelt unterliegt nicht nur in Bezug auf Tätigkeiten und Inhalte einem radikalen Wandel. Die Transformation hat längst die Orte der Wertschöpfung erfasst. Hybride Bürogebäude, in denen sich Freizeit- und Kommunikationsflächen mischen, sind mehr als ein Modetrend. Sie bilden nachhaltig urbane Mikrokosmen. Im Mittelpunkt der Objekte steht der Mensch. Nutzerzentrierte Immobilien lautet das Credo. Ein Ansatz, der Innen- und Außenarchitektur gut steht - wenn er nicht zu uniform und austauschbar umgesetzt wird. Bild 1: Der Trend zum Quartier: Die Macherei im Münchner Osten vereint Arbeit, Leben und Freizeit. © Art-Invest Real Estate / ACCUMU- L ATA Real Estate. 19 1 · 2019 TR ANSFORMING CITIES PRAXIS + PROJEKTE Stadtraum Gebäude errichtet, die die Themen Arbeit, Freizeit und Leben kombinieren. „So mischen sich neben Loftbüros ein Supermarkt, Restaurants, ein kleines Café, ein Design-Hotel und ein Fitnessstudio. Herzstück des Ensembles ist das Inkubatorgebäude, das Co- Working-Flächen und Konferenzräume anbietet“, erklärt Tobias Wilhelm, Niederlassungsleiter der Art-Invest Real Estate am Standort München. Markantes Design und Funktionalität runden das Konzept ab. Timo Brehme ist Gründer und Geschäftsführer von CSMMarchitecture matters in München. Das Unternehmen zählt deutschlandweit zu den führenden Adressen in Sachen Nutzung und Gestaltung von Büroimmobilien und hat seinen Sitz im Münchner Werksviertel, das wie die benachbarte Macherei auf urbane Strukturen und Aufenthaltsqualität im direkten Jobumfeld setzt. „In der Arbeitswelt passiert gerade das, was mit dem Ikea-Siegeszug durch deutsche Wohnungen vor vier Jahrzehnten passiert ist. Damals wurde der ‚Gelsenkirchener Barock‘ entsorgt und es zogen Design, Purismus und Klarheit in die Wohnungen“, erklärt Brehme. Digitalisierung: Wegbereiter neuer Arbeitswelten Wesentlicher Treiber der neuen Büroarchitektur ist die Digitalisierung. Aktenordner verschwinden. Laptops ermöglichen Home- Office-Tage, die mittlerweile ein Sechstel aller Berufstätigen in Deutschland regelmäßig einlegt. Laptops und Handys erlauben aber auch, sich frei im Office zu bewegen - und damit Desk-Sharing, wie das Teilen von Schreibtischen genannt wird. Durch beides wiederum lässt sich der Flächenverbrauch pro Mitarbeiter minimieren. Das spart Kosten und schont Ressourcen. Beschleunigung erfordert flexiblere Teams - und Büros Ein zweiter Faktor der neuen Bürokultur ist die Beschleunigung. Stichwort schnellere Produktzyklen, auf die Unternehmen mit agilem Projektmanagement und Methoden wie Scrum reagieren. Dies erfordert Teams, die sich ebenso schnell formen wie auflösen lassen. Technologische Meilensteine wie Spracherkennung oder Virtuelle Realität treiben die Umwälzung zusätzlich voran. Technische Devices und Gadgets wie das interaktive Whiteboard Surface Hub II von Microsoft läuten die nächste Stufe der digitalen Bürotransformation ein. Auch dies verändert wiederum Bürowelten, indem sich Arbeitsprozesse beschleunigen, verlagern, neu ordnen und mischen. Mobilität mischt die Karten neu Der Hallbergmooser Munich Airport Business Park (MABP) in der Nähe des Münchner Flughafens mit seinen mehr als 186 000 Quadratmetern Bürofläche eröffnet Unternehmen ausreichend Freiraum, etwaige New-Work-Konzepte umzusetzen. „Hallbergmoos ist seit Jahren über die Gemeindegrenzen hinaus dafür bekannt, innovativen Investitionen gegenüber offen zu sein“, sagt Alexander Mademann von der Wirtschaftsförderung der Gemeinde Hallbergmoos. Neben seiner Lage, Größe und Vielfalt Bilder 2 und 3: Schöner Arbeiten: Das Büro des Unternehmens CSMM, München, erhielt kürzlich den German Design Award. © CSMM GmbH / Christian Krinninger 20 1 · 2019 TR ANSFORMING CITIES PRAXIS + PROJEKTE Stadtraum profitiert dieser Standort jedoch vom anhaltenden Trend zur Mobilität. Die Mobilität ist ein dritter Faktor, der Arbeitswelten und Standorte ändert. Das Passagieraufkommen am Münchner Airport neben dem MABP erreichte in den ersten sechs Monaten des Betriebsjahres 2018 einen neuen Höchststand: 21,7 Millionen Fluggäste - ein Plus von rund drei Prozent - wurden im ersten Halbjahr gezählt. Die Anzahl der Starts und Landungen erhöhte sich allein im ersten Halbjahr 2018 auf knapp 200 000 Flugbewegungen. „Viele Unternehmen suchen Standorte, die einerseits zentral gelegen sind - und die andererseits einen schnellen Zugang bieten in die Welt und zu qualifizierten Mitarbeitern“, sagt Mademann. Davon profitiert der Munich Airport Business Park. New Work erkennt vor allem den Menschen als Mehrwert Der wichtigste Treiber der New Work-Bewegung bleibt jedoch der Mensch im Mitarbeiter. In Zeiten künstlicher Intelligenz, in denen viele Arbeitsabläufe von der IT erledigt werden, entpuppen sich Kreativität und Kommunikation für Unternehmen als Erfolgsfaktoren. Schlüssel ist der Mitarbeiter - am richtigen Ort und im richtigen Team. Das Büro steckt durch seine Anmutung und Ausstattung mehr denn je den Rahmen für die Denkleistung ab. Es dient idealerweise als Katalysator. Denn: 43 Stunden verbringt jeder Deutsche pro Woche im Büro. Andreas Röhrl und sein Team von Büro Idee GmbH in Hallbergmoos sorgen dafür, dass sich Arbeitnehmer am Arbeitsplatz wohlfühlen. Der Geschäftsführer von Büro Idee GmbH reist mit seinem Team in ganz Europa umher, um neue Hersteller und Trends ausfindig zu machen. Aktuell geht der Trend in Richtung Wohlfühlbüros: „Insgesamt ist zu erkennen, dass Unternehmen in Sachen Büroausstattung ihren Mitarbeitern etwas bieten müssen. Einrichtung und Gestaltung tragen stark zu einer guten Arbeitsatmosphäre bei, was die Kreativität und Leistungsbereitschaft erhöht“, sagt Röhrl, der auch am MABP viele Konzepte umsetzt. Ein anderer Experte, der sich damit auskennt, ist Prof. Jan Teunen. Er nennt sich selbst Cultural Capital Producer und ist überzeugt: „Von den Büros kann die Kraft ausgehen, die Gesellschaft positiv zu verändern. Das Potenzial von Mitarbeitern kann sich aber nur an Orten entfalten, die den Menschen Qualität bieten.“ Dem Büro komme eine Schlüsselrolle zu. „In der modernen Welt ist die Büroarbeit zur eigentlichen Bild 4: Service als Mehrwert: Ein Concierge kümmert sich um die Wünsche der Büromitarbeiter. © Schwaiger Group Bild 5: Mobilität und zentrale Anbindung: Der Munich Airport Business Park (MABP) am Flughafen München. © Hallbergmoos 21 1 · 2019 TR ANSFORMING CITIES PRAXIS + PROJEKTE Stadtraum gesellschaftlichen Tätigkeit geworden. Man könnte sagen: Das Büro ist ein Steuerungsinstrument für alle Prozesse, die die Welt verändern. Von der Qualität des Instrumentes, also vom Büro, ist es abhängig: Geht es in die richtige Richtung oder nicht“, erklärt Teunen. Er rät Unternehmen, in Büros zu investieren. „Aus der Hirnforschung wissen wir: Die Qualität im Umfeld des Menschen ist der stärkste Motivationsfaktor. Dann fängt das Dopamin im Hirn am heftigsten an zu sprudeln. Der zweitstärkste Motivationstreiber ist die Qualität im Umgang“, erklärt er mit Blick auf Bürogestaltung und Unternehmenskultur. „Die Schönheit ist Dünger für die Kreativität. Die Büros müssen Gewächshäuser für Kreativität werden. Die Firmen müssen geflutet werden mit Schönheit.“ Hatrium: Büro mit Concierge und Services Dieser Wirkung ist sich auch Michael Schwaiger, CEO der Schwaiger Group in München, bewusst. Das Unternehmen hat im Juli 2018 die Büroimmobilie „Hatrium“ in Unterhaching mit einer Brutto-Grundfläche von 21 000 Quadratmetern erworben. Mit Ankermietern wie Intel Mobile Communications, Infineon oder dem Kommunikationskonzern Phicomm ist das Objekt ein gefragter Mikrotechnologiestandort. Schwaiger will für künftige Mieter und deren Angestellte eine Wohlfühlbüroimmobilie schaffen. „Eben die Wäsche gewaschen, die Kinder gesittet und den Hund ausgeführt, ohne dabei das Büro zu verlassen: Wir bieten Angestellten und Gästen der ansässigen Unternehmen einen Concierge-Service, der alltägliche Aufgaben übernimmt. Der Service umfasst eine große Bandbreite an Dienstleistungen und schafft einen Mehrwert“, sagt CEO Schwaiger. Neben einem kostenlosen Apotheken-Holdienst, Dog-Sitting, Fahrradreparatur, Autoaufbereitung oder Ticketing umfasst der Service einen Mittagstisch von Käfer. Der Eingangsbereich ist wie eine Hotellobby gestaltet - inklusive Verkehrs-Screen. Doch nicht nur bei alltäglichen Haushaltsaufgaben wie Wäsche, Autoreinigung oder dem Engagement einer Haushaltshilfe greift der Concierge-Service im Hatrium unter die Arme. Nach einem stressigen Meeting stellt der Massageservice seine Liege im Büro auf und sorgt für die nötige Entspannung. Bleibt nach dem Feierabend keine Zeit für Sport, organisiert der Hausdienst einen Personal Fitnesstrainer. Muss die Ankunftszeit eines Kunden bis zum Meeting überbrückt werden, kümmert sich ein Concierge um Organisation und Verpflegung. „Concierge-Dienstleistungen, die sonst nur Chefetagen vorbehalten sind, gehören im Hatrium nun zum Service für alle Mitarbeiter“, umreißt Schwaiger, wie das Thema New Work im Hatrium umgesetzt wird. New Work definiert Arbeitsbegriff neu New Work hebt den Arbeitsbegriff auf eine neue Ebene. New Work ist kein Programm oder eine Ideologie, die eingeführt wird, sagte einst der intrinsify. me-Gründer Mark Poppenburg. New Work beschreibt Veränderungen der Wirtschaftswelt, die flexibles Arbeiten und einen adäquaten Umgang mit der Komplexität, Schnelligkeit und Bild 6: Schöne Büros sind Dopamin fürs Gehirn - wie hier am MABP. © Gemeinde Hallbergmoos 22 1 · 2019 TR ANSFORMING CITIES PRAXIS + PROJEKTE Stadtraum Technologisierung des 21. Jahrhunderts propagiert. Der austroamerikanische Philosoph Frithjof Bergmann entwickelte die Kernthesen von New Work bereits in den 70er und 80er-Jahren, um Antworten auf die Massenarbeitslosigkeit des damaligen Beschäftigungssystems zu finden. Er kam zu dem Schluss, dass die aktuellen Anstellungsverhältnisse veraltet seien und keine Lösungen für akute Probleme schafften. Sein Ansatz: Freiheit des Arbeitens und freies Arbeiten. Der Grundgedanke, den Arbeitsplatz so zu gestalten, dass Angestellte sich im Büro wohlfühlen und so in einer arbeitnehmerfreundlichen und produktiven Arbeitsatmosphäre arbeiten können, ist bei Projekten wie dem Hatrium oder der Macherei zentral. Schwaiger: „Arbeitnehmer entscheiden sich immer häufiger für eine Stelle, wenn sie sich als die geeignete Umgebung für die jeweilige Tätigkeit erweist.“ Aktuelle Studien zeigen, dass Mitarbeiter-Benefits wie Concierge-Services und Betriebs-Kitas, Kreativität und Leistungsbereitschaft der Belegschaft steigern. Das Großraumbüro als Ausgangspunkt Laut CSMM möchten branchenübergreifend knapp 90 Prozent der Unternehmen bei Büroumbauten Open-Space-Landschaften schaffen. Aktuelle Studien zeigen: Ein Drittel aller Angestellten arbeitet längst in Mehrpersonen- und Großraumbüros. Damit die neuen Arbeitswelten im Alltag wirklich funktionieren, braucht es eine nutzerzentrierte Architektur. Dies spiegelt sich in lichteren Raumhöhen, einer durchdachten Gebäudetechnik und großzügigeren Gebäudetiefen wieder. „Das Großraumbüro als Konzept ist deutschlandweit weiter auf dem Vormarsch. Damit Mitarbeiter gern im Großraumbüro arbeiten und die Vorteile von offenen Arbeitslandschaften zum Tragen kommen, müssen Unternehmen auf viele Faktoren achten. Ausreichend Platz für jeden Mitarbeiter, Gemeinschaftsflächen, Rückzugsorte, mobile IT-Technik und abteilungsübergreifende Workshops sind wichtige Garanten fürs Gelingen“, erläutert CSMM-Chef Brehme. Weg von starren Strukturen - auch beim Gebäude Die wachsende Coworking-Bewegung hat hybride Immobilienkonzepte nochmals beschleunigt. Im Jahr 2016 gab es weltweit 11 091 Coworking Spaces. 2018 waren es bereits mehr als 18 200. Beim Coworking ist die Symbiose aus Lebens- und Arbeitswelt eine elementare Triebfeder. „Space as a Service“ - also das flexible Angebot von Raumnutzung und anliegenden Dienstleistungen nach Bedarf - braucht vor allem Flexibilität. In der Konsequenz setzen Architekten bei der Büroplanung auch hier verstärkt auf loftartige Grundrisse und Raumhöhen. Aktuelle Beispiele für solche Entwicklungen sind der „iCampus“ im Werksviertel, die „Bavaria Towers“ und das „Olympia Business Center“ in München, „Spree One“ in Berlin, das „ONE“ in Frankfurt oder das „Alphabeta“ in London. Die Devise lautet: weg von Gebäuderiegeln, die primär auf Büros in Zellenstruktur zugeschnitten sind, hin zu mehr Raumtiefe. Auch auf Festeinbauten wird bereits in der Planung weitgehend verzichtet. Dass neue Arbeitswelten nicht nur ein Großstadtthema sind, beweisen indes Bürokonzepte wie „The Plant“. Grüne Arbeitswelten auch abseits der Metropolen Nicht nur im Silicon Valley oder in Metropolen wie München oder Berlin sehnen sich Mitarbeiter nach zukunftsweisenden und charismatischen Arbeitswelten. Das Real Estate Unternehmen Investa greift das Bedürfnis, Leben und Arbeit zu vereinen, nun auch in anderen Städten auf und startet gemeinsam mit Union Investment Real Estate GmbH mit „The Plant“ deutschlandweit eine neuartige Immobilienmarke. Bei „The Plant“ erhalten seit September 2018 ausgewählte Campus-Immobilien in Konstanz, Nürnberg und Fürth nicht nur ein neues Design, ebenso wird der Campus urbaner. Weitere Standorte sind geplant. Unter der Marke sollen vor allem weiche Standortfaktoren verbessert werden und damit die Nachhaltigkeit der Immobilie in Bezug auf Themen wie Aufenthaltsqualität. Durch eine eigene App, Networking-Flächen, Car- Sharing und Fahrradstationen entsteht nach und nach für die Mitarbeiter ein urbanes Umfeld. Eine aktuelle Studie zeigt, dass rund 70 Prozent der Angestellten die Attraktivität des Arbeitgebers entsprechend der Attraktivität des Arbeitsumfelds bewerten. Deshalb identifizieren sich immer mehr Unternehmen mit dem Work-Life-Blending Konzept und lassen zusehends soziales Leben und Job verschmelzen. Durch das Konzept „The Plant“ lässt Union Investment die Bestandsimmobilien neu erblühen, indem sie diese noch stärker auf Benutzerinteressen zuschneidet. Dabei greift The Plant auch Trends wie Urban Gardening auf. AUTOR Kai Oppel Scrivo Public Relations Kontakt: kai.oppel@scrivo-pr.de