41 4 · 2019 TR ANSFORMING CITIES PRAXIS + PROJEKTE Stadtraum Einzigartiges Bauvorhaben für innovatives Wohnen Überbauung einer Bahntrasse schafft Wohnraum in Köln Stadtplanung, Wohnungsbau, Nachverdichtung, Verkehrsflächen, Wohnungsnot, Bürgerbeteiligung Anton Bausinger, Raphael Hüffelmann Ein außergewöhnliches Wohnungsbauprojekt in Köln erweckt derzeit durch eine besondere Form der Stadtverdichtung nationales Interesse. Private Investoren überbauen hier erstmalig in Europa eine 160- Meter lange Güterzugstrecke mit drei Neubauten und schaffen so knapp 70 neue Wohnungen, 600- Quadratmeter Gewerbefläche und rund 100 Tiefgaragenstellplätze. Das städtebauliche Pilotprojekt zeigt, wie sich brachliegende Verkehrsflächen im Gleisbereich für qualitativen Wohnungsbau nutzen lassen. Bild 1: Nach Fertigstellung des Bauvorhabens verläuft die Zugstrecke tunnelartig durch die Neubauten hindurch. © Bruno Laut Statistischem Bundesamt leben 77 Prozent der Gesamtbevölkerung Deutschlands in Städten oder Ballungsgebieten - Tendenz steigend. Während die Einwohnerzahlen der meisten Metropolen stetig wachsen, sind verfügbare Entwicklungsflächen innerhalb der Stadtareale knapp. Vor diesem Hintergrund rückt qualitätsvolle Nachverdichtung, die Wohnraum in zentralen Lagen schafft, immer mehr in den Fokus der Stadtplaner und Bauunternehmer. So auch in Köln. In der Innenstadt steigt die Nachfrage nach Wohnungen rapide und Platz für Neubauten ist 42 4 · 2019 TR ANSFORMING CITIES PRAXIS + PROJEKTE Stadtraum Architekten Matthias Dittmann entsteht auf der Freifläche Clarenbachplatz ein modernes neues Wohnquartier. Unbebaute Verkehrsfläche mit verstecktem Potenzial Der Clarenbachplatz westlich der Kölner Innenstadt und mitten im beliebten Stadtteil Braunsfeld wurde lange Zeit untergenutzt. Bislang parkten dort überwiegend Autos und es gab einige Müllcontainer. Zusätzlich durchsetzten Risse und Schlaglöcher den Platz, auf dem zweimal wöchentlich ein Wochenmarkt stattfand. Als Baugrund schien die Fläche ungeeignet. Denn zusätzlich zum Bahngleis ist das Areal äußerst ungünstig geschnitten. Mit einer Länge von 650 Metern, 40 Metern Breite im vorderen Bereich und vier Metern Breite im hinteren Bereich ist das Grundstück eigentlich zu schmal, um es mit Häusern zu bebauen. Hinzu kommt ein denkmalgeschütztes Bahnwärterhäuschen an der Südwestecke, das es in das Planungskonzept zu integrieren galt. Trotz der schwierigen Bedingungen gelingt es mit den aktuellen Entwürfen, die ungenutzte Fläche in das angrenzende Wohnviertel sinnvoll einzubeziehen. Der Schlüssel liegt in der Integration der Bahntrasse in den Bebauungsplan. Überbautes Schienengleis verringert Lärmbelästigung vor Ort Der Clarenbachplatz ist mehreren Lärmquellen ausgesetzt. Neben dem Schienen- und Güterverkehr geht auch von der angrenzenden sechsspurigen Hauptverkehrsader Aachener Straße eine starke Geräuschbelastung aus. Um die Lärmsituation in der Wohngegend zu verbessern, trafen die Bauherren zahlreiche Maßnahmen. Zum einen unterfütterten sie die Gleise vor Baustart mit einer 50 Zentimeter dicken Betonschicht und mit Gummipolstern. Die entkoppelten Gleise verhindern, dass Schwingungen in den Untergrund eindringen, sodass das Gleis die Erschütterungen des Güterzuges vom Boden und dem Gebäudetrakt in Zukunft direkt abfängt. Eine schallabsorbierende, 1,20 Meter hohe Lärmschutzwand, die parallel zum teilüberbauten Gleis verläuft, fängt den Schall von den Gleisen ab. Über dem Bahngleis befindet sich ein 160 Meter langes Galeriegebäude. Die Gleisanlage verläuft somit zukünftig ähnlich wie ein Tunnel durch die Neubauten hindurch. Dieser Überbau fängt Emissionen aus dem Zug ab und kanalisiert diese. Absorbierendes Dämmmaterial, das im Gleisbereich die seitlichen Wand- und Deckenflächen belegt, führt zu einer Eindämmung des Lärms aus dem Bahnverkehr. Eine Lärmpegeluntersuchung hat ergeben, dass dank der Teil-Überbauung der Zugstrecke nahezu alle Anwohner den Lärm der Züge und der stark befahrenen Straße in Zukunft deutlich weniger wahrnehmen werden. Bild 2: Durch die Unterfütterung der Gleise können die Erschütterungen direkt dort abgefangen werden, wo sie entstehen. Schon heute merken die Anwohner eine deutliche Reduktion der Vibrationsbelastung. © Bruno Mangelware. Nach Angaben der Kölner Stadtverwaltung müssten jedes Jahr mindestens 6000 neue Wohnungen gebaut werden, um den wachsenden Bedarf zu decken. Wie es dennoch gelingen kann, in der dicht bebauten Innenstadt neuen Wohnraum zu schaffen, zeigt das außergewöhnliche Bauprojekt am Clarenbachplatz im Stadtteil Braunsfeld. Das Bauvorhaben unterstreicht einmal mehr das enorme Potenzial von Nachverdichtung zur Schaffung von Wohnraum und führt gleichzeitig zu einer Aufwertung der städtebaulichen Situation. Die Projektentwickler Friedrich Wassermann und die WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH bauen auf einem ehemaligen Bahngelände drei Neubauten. Die Besonderheit: Auf der Brachfläche verläuft eine eingleisige, vom Güterverkehr befahrene Gleisstrecke, was die Bebauung der Fläche bislang verhinderte. Mit einem innovativen Projektkonzept gelingt es den Bauherren jedoch, die bestehende Gleisanlage, auf der täglich Güterzüge verkehren, mit Wohnraum zu überbauen. Basierend auf dem Entwurf des Kölner 43 4 · 2019 TR ANSFORMING CITIES PRAXIS + PROJEKTE Stadtraum Umfangreiches Brand- und Sicherheitskonzept sorgt für optimalen Gefahrenschutz Nach Vorgaben der Stadt Köln galt es bei der Erstellung des Brandschutz- und Sicherheitskonzeptes die Richtlinien des Eisenbahnbundesamtes für geschlossene Tunnel sowie die für den allgemeinen Wohnungsbau geltenden Vorgaben gleichermaßen zu erfüllen. In Braunsfeld passieren täglich rund 20 Güterzüge in stündlichen Intervallen mit einer Geschwindigkeit von ca. 25 Kilometern pro Stunde die Zugstrecke. Für den unwahrscheinlichen Fall einer Zugentgleisung sichern bis zu einem Meter starke massive Betonwände als Poller an den Wandenden die Neubauten. Die Poller sind darauf ausgelegt, Entgleisungen von Zügen abfangen zu können, die mit Geschwindigkeiten von bis zu 120 km/ h fahren dürfen. Für den Fall, dass im Bahnbetrieb ein Feuer ausbrechen sollte, schützen geschlossene Dachdecken über den Gleisen vor einem Brandüberschlag auf das Gebäude. Diese sind in einer Tiefe von fünf Metern vor den aufsteigenden Fassaden verankert. Die Gebäude im direkten Gleisbereich können so Temperaturen von bis zu 1200 Grad Celsius über 90 Minuten standhalten. Gemäß den Anforderungen der Bauordnung NRW trennt eine feuerbeständige Brandwand bzw. Branddecke die Überbauung vom Gleisbetrieb. Eine Zier- und Schutzdecke (Schabracke) sowie Deckenlüfter, die entlang der Deckenkante an den offenen Bereichen angebracht sind, halten die Luftschadstoffimmissionen gering. Die Deckenlüfter schalten sich mit einer Nachlaufzeit von etwa zehn Minuten nach Durchfahrt eines Zuges ein. Für das städtebauliche Pionierprojekt gibt es bislang keine Vergleichswerke. Viele Parameter sind ungewöhnlich und erfordern überdurchschnittlich viele Referenzen zu den technischen Gegebenheiten. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sowie für den Bauantrag und die Plangenehmigung der Bezirksregierung benötigten die Bauherren mehrere zusätzliche Gutachten, die insbesondere die Qualität und Sicherheit des Wohnraumes über der Bahn und der umliegenden Nachbargebäude untersuchten. Dazu gehören beispielsweise eine Analyse der Gefährdung der öffentlichen und privaten Sicherheit durch die Überbauung und den Betrieb des Güterverkehrs und ein eisenbahntechnisches Brandschutzgutachten für den Brand- und Katastrophenschutz im Betrieb des Eisenbahntunnels. Das Kölner Bauamt prüfte über 14 Monate hinweg intensiv das auch für sie außergewöhnliche Bauvorhaben. Seit August 2017 liegt die Baugenehmigung vor. Die Abstimmung mit der Bezirksregierung zum Umbau und zur Überbauung der Gleisanlage in einem Plangenehmigungsverfahren nahm ein weiteres Jahr in Anspruch. Erst im August 2018 erteilte die Bezirksregierung die Genehmigung zum Umbau der Bahngleise der Güterverkehrslinie. Clarenbachplatz wird zum modernem Raum mit urbanem Charme Durch den Bau einer Tiefgarage verschwinden die bislang auf der Freifläche parkenden Autos vom Platz. Gleichzeitig entsteht ein attraktiver, städtischer Markplatz mit zahlreichen Gastronomieangeboten und Geschäften. Für die Entstehung der neuen Platzfläche integrierte Architekt Dittmann die angrenzende evangelische Clarenbachkirche aus den 50er- Jahren als zentrales Element. Dadurch kommt es zu einer deutlichen Aufwertung des öffentlichen Raums, von der sowohl die Kirchengemeinde als auch die Bewohner des angrenzenden Altenheims deutlich profitieren. Neben dem Platz sind Spiel- und Ruhezonen vorgesehen. Im hinteren Teil entsteht eine offene Spielfläche für Heranwachsende. Bild 3: Der Clarenbachplatz im Herzen Braunsfelds wurde jahrzehntelang untergenutzt und galt als „Unraum“. © Bruno 44 4 · 2019 TR ANSFORMING CITIES PRAXIS + PROJEKTE Stadtraum Zusätzlich zum angrenzenden Birkenwäldchen durchgrünen zukünftig Neuanpflanzungen von Bäumen und Sträuchern das neue Wohnquartier. Der bislang hier stattfindende Wochenmarkt kann nach der Fertigstellung an seinen Ort zurückkehren und gewinnt durch den entstehenden modernen, urbanen Raum deutlich an Attraktivität. Das denkmalgeschützte Bahnwärterhäuschen wird ebenfalls in die Planung miteinbezogen und in Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt saniert. Zusätzlich entsteht ein Fuß- und Radweg, der parallel zu den Gleisanlagen verläuft und eine wichtige Durchwegung im Quartier darstellt. Bürgerbeteiligungsprozess sorgt für breite Zustimmung in der Nachbarschaft Wie häufig bei Neubauprojekten der Fall, gab es auch hier Vorbehalte seitens der Nachbarschaft gegenüber der baulichen Maßnahmen innerhalb des Wohnviertels. Kurz nachdem die Bauunternehmung Friedrich Wassermann im Jahr 2012 das Gelände von der Häfen und Güterverkehr Köln AG abkaufte, erreichte den Projektentwickler aus der Nachbarschaft viel Gegenwind. Die Anwohner starteten eine Petition und sammelten innerhalb kurzer Zeit 2000 Unterschriften gegen das Projekt. Die Bürger befürchteten, dass Freiflächen reduziert würden und werteten den Neubaukomplex als Trennkörper innerhalb des Wohnmilieus. Aus diesem Grund rief Friedrich Wassermann im Jahr 2013 einen umfangreichen Bürgerbeteiligungsprozess in Leben, um die Bürger des Stadtteils in den Entstehungsprozess miteinzubeziehen. Es galt, ein Konzept zu entwerfen, das die Öffentlichkeit mitträgt und auf die Wünsche der Anwohner eingeht. Über knapp drei Jahre hinweg diskutierten betroffene Bürger und Anlieger in einer offenen Bürgerwerkstatt mit dem Stadtplanungsamt der Stadt Köln verschiedene Bebauungskonzepte. So sah ein früherer Entwurf die Überbauung des Bahngleises mit Stelzenhäusern vor. Das in der Öffentlichkeit kritisierte Konzept basierte auf sogenannten „Kraghäusern“. Es griff die Idee der Stelzenhäuser auf, die Fläche der Bahngleise zu nutzen. Im Rahmen des Bürgerbeteiligungsprozesses setzte sich schließlich der Entwurf Dittmanns durch. Ergebnis der Bürgerwerkstatt war es, dass die Bevölkerung von dem aktuellen Planungsentwurf zur Bebauung der Bahngleise überzeugt und die Akzeptanz für das Projekt gesteigert wurde. Die Nachbarschaft erkannte, dass das Bauvorhaben nicht nur dringend benötigten neuen Wohnraum schafft, sondern auch gleichzeitig öffentlichen Raum bietet, der Qualität in das Wohnquartier bringt. Auf Grundlage der diskutierten Ergebnisse stimmten schließlich die Bezirksvertretung sowie der Stadtentwicklungsausschuss einstimmig dem neuen Konzept zu. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens trafen die Projektentwickler mit angrenzenden Nachbarn, die von der geplanten Bebauung unmittelbar betroffen sind, nachbarschaftliche Vereinbarungen. Diese teilweise notariell beglaubigten Einigungen umfassten umfangreiche Zustimmungen zu den geplanten Maßnahmen und sichert die dauerhafte Umsetzung des Vorhabens. Nachverdichtung als Antwort auf fortschreitende Urbanisierung Nach Umbau der Gleisanlage und Aushub der 160 Meter langen Tiefgarage legten im Mai 2019 Matthias Dittmann (55) ist Gründer und Inhaber des Kölner Architekturbüros md3+ Architekten. Die Architekten von md3+ fokussieren sich auf Bauvorhaben im urbanen Raum. Dabei legen sie besonderen Wert auf die Förderung funktionaler, baulicher, sozialer und kultureller Vielfalt und Mischung. www.md3plus.de Die Friedrich Wassermann GmbH & Co. KG ist eine mittelständische Bauunternehmung mit inzwischen über 111-jähriger Tradition. Kerngeschäftsfelder des Unternehmens sind der Hochbau (Wohnen, Gewerbe, Industrie) und der Tiefbau sowie eigene Projektentwicklungen. Aufbauend auf der langjährigen Erfahrung setzt das Unternehmen dabei gezielt auf den Einsatz innovativer Technologien. www.friedrich-wassermann.de Die WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH wurde 1992 von Wolfgang von Moers gegründet und belegte als Kölns größter inhabergeführter Bauträger für Wohnimmobilien in den Jahren 2017 und 2018 Platz 1 der bulwiengesa-Studie in der Kategorie „Wohnen“. Derzeit beschäftigt das Unternehmen 115 Mitarbeiter; neben Bauingenieuren und Architekten sind Immobilienkaufleute, Marketing- und Vertriebsspezialisten vertreten. Das Leistungsspektrum umfasst die gesamte Wertschöpfungskette vom Einkauf über die Entwicklung und Realisierung bis zum Verkauf und der Verwaltung der Immobilien. www.wvm.de ÜBER DIE BAUTRÄGER ÜBER DEN ARCHITEKTEN 45 4 · 2019 TR ANSFORMING CITIES PRAXIS + PROJEKTE Stadtraum 3. - 5. März 2020 Messe Karlsruhe FRÜH BUCHEN & SPAREN! ONLINE REGISTRIEREN UNTER WWW.IT-TRANS.ORG Partner Schirmherrschaft Veranstalter Anton Bausinger Geschäftsführer Bauunternehmung Friedrich Wassermann GmbH, Köln Kontakt: bausinger@fw-koeln.de Raphael Hüffelmann Projektleiter WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH in Köln Kontakt: hueffelmann@wvm.de die Projektentwickler den Grundstein für das richtungsweisende Pionierprojekt. Mit dabei waren auch Ina Scharrenbach, Ministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes NRW, sowie Kölns Oberbürgermeisterin Henriette Reker. Die zukünftigen Mieter können Anfang 2021 in die Neubauten einziehen. Mit seinem innovativen Baukonzept ermöglicht das außergewöhnliche Bauvorhaben am Clarenbachplatz etwas, was vorher undenkbar gewesen wäre: Nicht nur in Deutschland, sondern weltweit lassen sich zukünftig ungenutzte Flächen im Gleisbereich für den Wohnungsbau nutzen. Das Beispiel in Köln Braunsfeld zeigt, dass Nachverdichtung nicht nur bauliche Veränderungen anstößt, sondern auch zur Verbesserung städtebaulicher Situationen führen und attraktive Wohnquartiere schaffen kann. Herausforderung ist es, diese innerstädtischen Bauflächenpotenziale zu entdecken und auf eine mögliche Verwendung zum Bau dringend benötigten Wohnraums zu prüfen. Dass Nachverdichtung eine nachhaltige Strategie für eine effiziente Stadtbebauung ist, zeigt auch eine Anfang des Jahres veröffentlichte Studie der TU Darmstadt und des Pestel Instituts. Sie beziffert das Potenzial von Aufstocken, Umnutzung und Bebauung von Brachflächen auf bis zu 2,7 Millionen neuer Wohnungen deutschlandweit. Mehr Infos unter: www.clarenbachplatz.koeln AUTOREN