Leben vor der Stadt Ressource Einfamilienhausbestand Nachhaltige Stadtentwicklung, Einfamilienhaus, Quartiersentwicklung, gesellschaftlicher Wandel, Suburbane Transformation, Einfamilienhausgebiete, Zukunft des Wohnens Verena Loidl, Valerie Rehle, Christina Simon-Philipp Das Einfamilienhaus prägt unsere gebaute Umwelt, steht jedoch vor komplexen gesellschaftlichen und städtebaulichen Veränderungen. Das kooperative Lehrforschungsprojekt „Leben vor der Stadt “ der Wüstenrot-Stiftung und der Hochschule für Technik Stuttgart untersuchte, wie bestehende Einfamilienhausgebiete weiterentwickelt werden können und wie der Gebäudetyp neu gedacht und nachhaltig gelebt werden kann. Das Projekt, eine Fortsetzung der 2008 begonnenen Forschungsarbeiten, analysierte bestehende Strukturen und entwickelte neue Perspektiven für die Zukunft des Einfamilienhauses und seiner Siedlungsgebiete (vgl. www.leben-vor-der-stadt.de, siehe Bild 2). Der Bestand an Einfamilienhäusern In Deutschland sind Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH) mit ca. 16 Mio. Gebäuden (davon 12,9 Mio. Einfamilienhäuser) ein zentraler Bestandteil des Wohnungsmarktes. Sie repräsentieren etwa 82 % des gesamten Wohngebäudebestands von 19,3 Mio. Gebäuden. Besonders prägnant ist, dass 5,7 Millionen dieser Ein- und Zweifamilienhäuser, also 37 % in den 1950er-1970er Jahren errichtet wurden (vgl. Statista 2025, Zensus 2022). Die Gebäudetypologie Einfamilienhaus etablierte sich als idealtypisches Modell für familienorientiertes und selbstbestimmtes Wohnen (vgl. Simon, 2001; Wüstenrot Stiftung, 2011; Wüstenrot Stiftung, 2016). Das Einfamilienhaus genießt weiterhin als Wohnform, von der man sich am meisten Entfaltungsmöglichkeiten und Selbstbestimmung verspricht, eine hohe Popularität. Jedoch haben sich die städtebau- Bild 1: Oben: Luftbild einer Einfamilienhaussiedlung der 1950er bis 1970er Jahre © Thomas Wolf Bild 2: Ausschnitt Webseite, © Felix Plachtzik, Sebastian Winter 10 Sonderausgabe · 2025 TR ANSFORMING CITIES DOI: 10.24053/ TC-2025-0016 oretischen, fachlichen Kontexten entwickelt werden, finden bisher wenig Eingang in die Planungspraxis und den Alltag des Wohnens. Der Kern des Forschungsansatzes beruhte auf folgenden methodischen Ansatzpunkten: der engen Zusammenarbeit mit Kommunen in der Region Stuttgart, der Einbindung der Bewohner: innen sowie der Studierenden der Hochschule für Technik Stuttgart, die als Forschende vor Ort eine zentrale Rolle spielten. Der Forschungsansatz integrierte sozial- und raumwissenschaftliche Methoden und kombinierte qualitative und quantitative Forschungsmethoden. Dies war notwendig, um sowohl die sozialen Strukturen und Bedürfnisse der Bewohner: innen als auch die baulichen und städtebaulichen Gegebenheiten der Siedlungsgebiete zu erfassen. So wurde ein umfassendes Bild bestehender Siedlungsstrukturen erarbeitet. Ein weiterer wichtiger Aspekt des Projekts war die Zusammenarbeit mit einem internationalen Expert: innennetzwerk (siehe Bild 5), das die Perspektiven auf das Forschungsthema aus unterschiedlichen kulturellen und fachlichen Blickwinkeln erweiterte. lichen Paradigmen erheblich gewandelt. Angesichts der Klimakrise fokussiert sich die Stadtentwicklung zunehmend auf die Umsetzung nachhaltiger, lebenswerterer und ressourcenschonender Stadt- und Quartiersentwicklungskonzepte. Wohn-, Lebens-, und Arbeitsbereiche sollen wieder näher zusammenrücken. Die Stadterneuerung orientiert sich dabei am Konzept der dreifachen Innenentwicklung, das eine integrative Betrachtung von Bebauung, Freiräumen und Mobilität vorsieht. Das Leben im freistehenden Einfamilienhaus in ausgedehnten Siedlungen ist, insbesondere in Ballungsräumen, nicht mehr zeitgemäß und nachhaltig. Die Veränderungspotenziale in den Einfamilienhaussiedlungen sind offensichtlich: In 60 % der Einfamilienhäuser leben heute nur noch ein bis zwei Personen (vgl. Destatis, 2019, 20). Es gibt innere Leerstände, während gleichzeitig die Immobilienpreise stark ansteigen. Nach dem Auszug der Kinder beginnt der sogenannte „Remanenzeffekt“: Die Menschen leben in ihren überdimensionierten Wohneinheiten, auch aufgrund emotionaler Bindungen und mangelnder Alternativen. Die baulichen Strukturen entsprechen dabei häufig nicht den Anforderungen an altersgerechtes Wohnen (siehe Bild 3) und die Pflege des Hauses und Gartens wird zunehmend zur Last. Neben den sozialen Fragen ist das Einfamilienhaus mit problematischen Effekten wie Flächenverbrauch, Ressourcenverschwendung und einer ausgeprägte Autoabhängigkeit verbunden. Der Gebäudesektor ist für 40 % der CO 2 -Emissionen verantwortlich (dena Gebäudereport, 2024). Der Bestand an Einfamilienhäusern trägt daran aufgrund seines überdurchschnittlichen Ressourcenverbrauchs einen erheblichen Anteil. Jährlich werden über 6.000 Hektar Fläche für den Bau neuer Einfamilienhäuser versiegelt (vgl. Destatis, 2023), obwohl der Bestand vielfältige Möglichkeiten für eine zukunftsfähige Entwicklung in sich birgt, die den sozialen und ökologischen Anforderungen unserer Zeit gerecht wird (siehe Bild 4). Ausgangspunkt und Methodik der Forschung Dem Projekt lag die These zugrunde, dass die Transformation des Einfamilienhauses als Wohnform mehr erfordert als die bloße Anwendung von bestehenden Konzepten, planerischen Instrumenten und Strategien. Sie muss innovative Ansätze entwickeln und bestehende Denkstrukturen aufbrechen. Zentral für die Arbeit war die Erkenntnis, dass in der wissenschaftlichen Auseinandersetzung mit dem Thema zwar viele gute Konzepte und Handlungsstränge existieren, diese jedoch in der Praxis häufig kaum umgesetzt werden (vgl. Wüstenrot Stiftung, 2012; Wüstenrot Stiftung, 2016). Die Erkenntnisse aus der Forschung, die meist in the- Bild 3: Treppenlift © Thomas Wolf Bild 4: Luftbild einer neuen Einfamilienhaussiedlung © Thomas Wolf NACHHALTIGE TRANSFORMATION Leben vor der Stadt 11 Sonderausgabe · 2025 TR ANSFORMING CITIES DOI: 10.24053/ TC-2025-0016 über die Einzelimmobilie hinaus auf den städtebaulichen Kontext. Die gegenwärtigen monofunktionalen Siedlungen entsprechen nicht mehr den städtebaulichen Anforderungen unserer Zeit. Es braucht eine sukzessive Entwicklung hin zu gemischten Quartieren mit vielfältigen Nutzungen und Infrastrukturen, die gleichwertige Lebensverhältnisse für alle Generationen ermöglichen. Die Quartiere der Zukunft zeichnen sich durch eine differenzierte soziale und funktionale Vielfalt aus. Der Weg dorthin geschieht durch eine behutsame Metamorphose, die gleichzeitig bestehende Qualitäten bewahrt und neue Potenziale erschließt. Die regulative Ebene erweist sich oft als problematisch. Die Gebietskategorien der Baunutzungsverordnung erlauben keine zeitgemäße Entwicklung zu gemischten, lebendigen Quartieren. Einerseits ist es wichtig, zu einer Deregulierung zu kommen, andererseits machen anstehende Herausforderungen - etwa beim Klimaschutz - zusätzliche Regelungen erforderlich. Rechtsexpert: innen plädieren deshalb für eine „transformative Re-Regulierung“, in der die zahlreichen Vorschriften entschlackt werden und zugleich neue Instrumente für eine nachhaltige Entwicklung geschaffen werden. Der Einfamilienhausbestand muss seinen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten. Energetische Sanierung, Flächenrecycling und klimaangepasste Quartiersentwicklung sind zentrale Hebel für eine nachhaltige Zukunft der Wohngebiete. Diese Transformation basiert auf drei wesentlichen Akteursebenen: Gefragt ist die Kommune als Gestalterin der Rahmenbedingungen, eine neue Umbaukultur in der Architekturpraxis sowie die Bewohner: innen und die Nachbarschaft als eigentliche Trägerin der Veränderung (siehe Bild 7). Die Weiterentwicklung von Einfamilienhausgebieten erfordert eine proaktive kommunale Steuerung zur Gestaltung und Moderation des Wandlungsprozesses. Erfolgversprechend sind Wohnraumagenturen und Beratungsangebote, die Veränderungsprozesse anstoßen und begleiten können. Beispiele wie Möglichkeitsräume für die Nutzung des Bestandes Das Forschungsprojekt „Leben vor der Stadt “ zeigt vielfältige Möglichkeiten der nachhaltigen Entwicklung des Bestandes auf: Diese reichen von der baulichen Anpassung durch Umbau, der Nachverdichtung großer Grundstücke über neue Nutzungskonzepte bis hin zu gemeinschaftsorientierten Wohnprojekten und innovativen Eigentumsmodellen. Im Forschungsprojekt zeigte sich jedoch, dass die praktische Umsetzung von Weiterentwicklungsprozessen noch wenig Eingang in die Stadtentwicklungsprozesse der Kommunen gefunden hat. Das Einfamilienhaus darf nicht nur für die Familienphase konzipiert sein. Stattdessen braucht es flexible Wohnmodelle und Umnutzungsmöglichkeiten, die verschiedene Lebensphasen berücksichtigen und neue Formen des Zusammenlebens ermöglichen. Ein besonderes Potenzial zeigen flexible Grundrissgestaltungen und modulare Nachverdichtungskonzepte. Die Architektur kann zu einem wichtigen Katalysator für den Wandel werden, indem sie zeigt, wie aus überkommenen Strukturen zeitgemäße Lebensräume entstehen können (siehe Bild 6a und 6b). Die Zukunft des Einfamilienhauses liegt in der Öffnung zum Quartier. Gemeinsam genutzte Räume, nachbarschaftliche Netzwerke und neue Eigentumsmodelle können sowohl soziale als auch ökologische Synergieeffekte schaffen. Diese Transformation erfordert eine Perspektivenerweiterung Bild 5: Netzwerktreffen © Valerie Rehle Bild 6a und 6b: Studierendenprojekt zur Nachverdichtung in Fellbach Schmiden © Müller, Sachse, Schlereth, Schulz NACHHALTIGE TRANSFORMATION Leben vor der Stadt 12 Sonderausgabe · 2025 TR ANSFORMING CITIES DOI: 10.24053/ TC-2025-0016 QUELLEN Destatis (2019). Einkommens- und Verbrauchsstichprobe. Wohnverhältnisse privater Haushalte [Sonderheft]. Fachserie 15 Sonderheft 1. Destatis (2023). Statistisches Bundesamt Deutsche Energie-Agentur (2024). dena-Gebäudereport 2024. https: / / www.dena.de/ infocenter/ dena-gebaeudereport-2024/ ). Simon, C. (2001). Suburbane Wohngebiete: Konzepte zur städtebaulichen Qualifizierung des Ein- und Zweifamilienhauses in der Bundesrepublik 1949-1999. [Dissertation] an der Universität Stuttgart. Statista (2025), Zensus (2022). https: / / de.statista.com/ statistik/ daten. Wüstenrot Stiftung (Hrsg.) (2012). Die Zukunft von Einfamilienhausgebieten aus den 1950er bis 1970er Jahren: Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Nutzung. Ludwigsburg. Wüstenrot Stiftung (Hrsg.) (2017). Einfamilienhäuser 50/ 60/ 70. Stadtentwicklung und Revitalisierung. Ludwigsburg. die Göttinger Wohnraumagentur zeigen, wie kommunale Beratungsstrukturen neue Wege eröffnen können. Der Umbau des Bestands funktioniert nicht ohne eine wirtschaftlich tragfähige Grundlage. Hierfür braucht es alternative Eigentumsmodelle, genossenschaftliche Ansätze und zielgerichtete Förderprogramme, die den Umbau des Bestands auch finanziell ermöglichen und sozial gerecht gestalten. Eine nachhaltige Quartiersentwicklung gelingt nur, wenn die Bewohner: innen aktiv mitgenommen werden. Eine transparente Kommunikation, Beratungsangebote und neue Formen der Zusammenarbeit sind wichtig. Das Land Baden-Württemberg entwickelt hierzu beispielsweise bis Ende 2025 neuartige Angebote in Form eines digitalen und analogen „Experimentiermobils“, das neben Information und aufsuchender Beratung weitere Hilfestellungen bietet. Wie wir zur Umsetzung kommen Um die Umsetzung von konkreten Projekten weiter voranzutreiben, ist eine Annäherung von drei Seiten erfolgversprechend: regulativ, baulich-räumlich und sozial: (1) Es sind grundlegende Reformen auf Bundesebene notwendig - etwa beim Baurecht und den Förderstrukturen. (2) Gleichzeitig müssen kommunale Akteure und die Architekturpraxis Umsetzungsimpulse vor Ort setzen. (3) Die Bewohner: innen sind Expert: innen für ihr Lebensumfeld. Funktionierende Nachbarschaften können zum Motor des Wandels werden. Es wird deutlich, dass die Transformation des Einfamilienhausbestands eine vielschichtige Aufgabe der Stadtentwicklung ist, die gelingen kann, wenn verschiedene Akteure zusammenarbeiten. Es sind weitere Forschungen und empirische Untersuchungen geplant, die dazu beitragen sollen, die Potenziale des Bestandes zu heben und dabei gesellschaftlichen Entwicklungen und Bedürfnissen gerecht zu werden. Publikationshinweis: Die in diesem Artikel diskutierten Erkenntnisse sind Teil der Publikation „Leben vor der Stadt - Einfamilienhäuser als Möglichkeitsräume“ der Wüstenrot Stiftung und der Hochschule für Technik Stuttgart (2025). Die Untersuchung beleuchtet den Einfamilienhausbestand als Ressource für eine nachhaltige Stadtentwicklung und zeigt Strategien zur Transformation der Gebiete auf. Neben der Analyse baulicher und sozialer Strukturen werden konkrete Handlungsempfehlungen für Kommunen, Planende und Bewohner: innen formuliert. Ergänzende Informationen und weiterführende Materialien sind auf der Projektwebsite abrufbar: www. leben-vor-der-stadt.de. Bild 7: Exkursion mit Bewohner: innen © Valerie Rehle AUTOR: INNEN Verena Marie Loidl, Stadtforscherin, Promotionsstipendiatin der Robert- Breuning-Stiftung hallo@verenamarieloidl.com http: / / orcid.org/ 0000-0002-4547-0765 Dr. Valerie Rehle, Innenarchitektin und Stadtforscherin, Referentin im Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege mail@valerierehle.de Prof. Dr.-Ing. Christina Simon-Philipp, Architektin und Stadtplanerin, Professorin an der HFT Stuttgart, Leiterin Zentrum für nachhaltige Stadtentwicklung, Schellingstraße 24, 70174 Stuttgart christina.simon@hft-stuttgart.de http: / / orcid.org/ 0000-0001-7174-9295 NACHHALTIGE TRANSFORMATION Leben vor der Stadt 13 Sonderausgabe · 2025 TR ANSFORMING CITIES DOI: 10.24053/ TC-2025-0016