9. Kolloquium Parkbauten - Februar 2020 463 Betrieb und Wartung von Parkierungsanlagen Dipl.-Ing. (FH) Ralph Dall’Osteria Leiter Gebäudemanagement Stadtwerke Ludwigsburg-Kornwestheim GmbH Zusammenfassung Dem Neubau von Parkierungsanlagen wird, vor allem in innerstädtischen Bereichen, sehr große Aufmerksamkeit geschenkt. Das neue Parkhaus soll hell, modern, übersichtlich und benutzerfreundlich sein, zudem zentral, barrierefrei und ausreichend Platz für einen bequemen Ein- und Ausstieg bieten. Aber wie sind diese gestiegenen Anforderungen mit Platzeffizienz und hoher Rendite für den Betreiber zu vereinbaren? Und noch viel wichtiger: Wer denkt an die Betriebskosten oder gar an die nicht zu vermeidende Instandhaltung in späteren Jahren? Und was ist mit den ökologischen Materialien, welche neue umweltfreundliche Lösungen bieten sollen? Entsprechen diese überhaupt den technischen Anforderungen, oder besser gesagt: was sind derzeit die technischen Anforderungen? Mit all diesen Fragen wird sich die Parkierungsbranche künftig beschäftigen müssen, um in den nächsten Jahrzehnen nicht vor brüchigen, alten Gebäuden zu stehen, welche dem Abriss geweiht sind. 1. Gesetzliche und technische Grundlagen des Betriebs von Garagen und Parkierungen Die wichtigste gesetzliche Grundlage des Unterhaltes sowie den Bau und Betrieb von Garagen und Stellplätzen ist die GarVO (Garagenverordnung). Als Muster-Garagenverordnung des Bundes (M-GarVO) ist diese die Grundlage für alle GarVO der einzelnen Bundesländer. Diese ist in den meisten Bundesländern in Kraft, außer in Berlin und Nordrhein-Westfalen, wo andere Regelwerke gelten. In B-W (hier GaVO) sind unter § 16 die Prüfungen der wichtigsten, technischen, Anlagen festgehalten. Weitere wichtige technische Grundlagen, Verordnungen und Vorschriften für den Betrieb und Unterhalt von Parkierungen werden nachstehend aufgelistet: 1.) Brandverhütungsschau nach LBO (Landesbauordnung) 2.) Untersuchung von überwachungspflichtigen Anlagen nach § 2 Nr. 30 ProdSG 3.) Instandhaltung nach DIN 31051 und DIN EN 13306 4.) Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) 5.) Arbeitsstättenverordnung - ArbStättV 6.) VDMA 24186 Wartung von technischen Anlagen und Ausrüstungen in Gebäuden 7.) VdS-Richtlinien (Verband der Versicherer) 2. Übersicht der zu wartenden Bauteile und technischen Anlagen in Parkierungsanlagen Definitionen: Kontrollgänge: Sichtprüfungen der zu beobachtenden Bauteile, Erkennen von Störungen und deren Meldung Wartung: „Bewahrung des Sollzustandes“ wie Austausch von Verschleißteilen (Filter, Leuchtmitteln usw.) z.B. nach Checklisten oder Wartungsplänen nach Herstellerangaben oder durch Gefährdungsbeurteilungen. Inspektion/ Überwachung: Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes wie Messungen und Beurteilungen durch Sachverständige. Diese sind teilweise durch Verordnungen etc. vorgeschrieben. Instandsetzung: Wiederherstellung des Sollzustandes, z.B. größere Reparaturen Verbesserungen: Maßnahmen wie bauliche Veränderungen, Erweiterungen, Anpassungen oder Erneuerungen/ Modernisierungen Unterhalt: Maßnahmen während des laufenden Betriebes wie Reinigungen, Aufsicht, Nachfüllen von Betriebsmitteln, Aufnahme von Mängeln und Beschädigungen etc. 2.1 Technische Anlagen: Die wichtigsten sicherheitstechnischen Anlagen sind in der GarVO beschrieben: - Sicherheits- und Notbeleuchtung - Lüftungsanlagen - CO-Warnanlagen - Feuerlöschanlagen - Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA) - Sprinkleranlagen - Brandmeldeanlagen mit Rauchmeldern Die hier oben genannten Anlagen sind nach der GarVO überwachungspflichtig und daher durch geeignete und zugelassene Überwachungsorganisationen wie TÜV, buch2.indb 463 13.01.20 15: 41 464 9. Kolloquium Parkbauten - Februar 2020 Betrieb und Wartung von Parkierungsanlagen DEKRA, VdS (Verband der Sachversicherer) oder qualifizierte Ingenieurbüros regelmäßig zu überwachen und zu dokumentieren. Die in der GarVO vorgegebenen Inspektionsintervalle müssen einbzw. zweijährlich durchgeführt werden. Bei Ausfällen dieser Anlagen kann es bei Bränden oder starken Rauchentwicklungen zu großen Personen- und Sachschäden kommen, zudem entsteht ein hoher wirtschaftlicher Schaden, wenn der gewöhnliche Betrieb ausfällt oder gar länger unterbrochen wird. Folgende, nachstehend aufgeführte Anlagen in Parkierungen sollten im einen standardisierten Wartungszyklus ebenfalls berücksichtigt werden: - Personenaufzüge - Hebeanlagen - Sanitäranlagen - Energieversorgung (Schaltschränke/ Leitungen, ortsfeste Anlagen) - ELA (elektrische Lautsprecheranlage) - Tunnelfunk (Feuerwehrkommunikation im Gebäude) - Telefonanlagen - Rampenheizungen - Gebäudebeleuchtung - Klimageräte/ -anlagen - Einzelstellplatzanzeigen Diese Anlagen sind zwar nach GarVO nicht überwachungspflichtig, aber wichtig für die Betriebs- und Ausfallsicherheit und erfordern daher ebenfalls eine regelmäßigen Überprüfung. Eine besondere Ausnahme sind hier Aufzugsanlagen, welche bedingt durch den Personentransport eine besonders überwachungspflichtige Anlage nach § 2 Nr. 30 ProdSG darstellt und durch Prüforganisationen ausgeführt wird. Die anderen, aufgeführten Anlagen laufen oft sehr „unauffällig“ im Hintergrund mit, können aber bei Ausfall zu nicht unerheblichen Komplikationen führen. 2.2 Abfertigungsanlagen und Bezahlsysteme Die nachfolgend aufgelisteten Bauteile sind der Abfertigungsanlage zugeordnet bzw. stehen über Datennetzwerke in engen Austausch zueinander: - Schranken - Induktionsschleifen - Ticketgeber und -leser - Rolltore - Kassenautomaten - Toranlagen - Videoanlagen - PC-Netzwerke - KEY-Detektoren - Feststellanlagen von Türen Diese hochkomplexen Anlagenteile, vor allen die Kassenautomaten, sind für die Bewirtschaftung sehr wichtig, da der Kunde damit direkt in Berührung kommt. Sämtliche Bezahlsysteme wie Bargeld, Kredit- und Bankkarten sowie Gutscheinsysteme und mittlerweile auch „Smartphone -Apps“ werden damit abgewickelt. Ferner wird mit der Abfertigungsanlage der Zutritt wie auch das Verlassen aus der Parkierung gesteuert. Das gilt gleichermaßen für Fahrzeuge wie auch für Kunden, vor allem nach Betriebsschluss. Zeitverzögerungen, Wartezeiten und Ausfälle führen zu Kundenverärgerungen, weshalb es sich empfiehlt, neben einem leistungsfähigen Hersteller auch sein Personal auf Störungen zu schulen, um kurzfristig reagieren zu können. Bewährt hat sich mindestens eine jährliche Wartung, in welcher die Anlagen von innen gereinigt, auf Feuchtigkeitszutritte und Verschleiß überprüft werden. 2.3 Gebäudehülle Der Gebäudehülle wird am wenigsten Aufmerksamkeit geschenkt, obwohl diese massiven Umweltbedingungen wie Witterung, Temperaturunterschiede, Chloridbelastungen aus Tausalz sowie sämtlichen mechanischen Belastungen und Verschmutzungen des alltäglichen Betriebes inkl. Anprallschäden ausgesetzt ist. Dazu ist die Gebäudehülle mit Abstand das teuerste Bauteil. Nachstehend die wichtigsten Bauteile: - Decken, Dächer, Wände, Stützen, Treppen und Böden - Beschichtungen und Markierungen - Bauteilfugen - Entwässerungen wie Rinnen, Schächte und Abläufe - Fassaden, Türen und Fenstern Der „schleichende“ Tod einer Parkierungsanlage ist die „Verseuchung“ durch Tausalze (Chloride). Diese werden im Winter durch Fahrzeuge und Passanten eingeschleppt oder durch das eigene Aufbringen an Rampen und Treppen zu Zwecken der Verkehrssicherheit. Durch feine Risse und Beschädigungen können die Chloride durch den Beton eindringen und die darin enthaltende Bewehrung „anfressen“, was die Gebäudekonstruktion nachhaltig zerstören kann. Stahlkonstruktionen werden ebenfalls durch Salze beschädigt. Verstopfte und nicht an Tiefpunkten angeordnete Entwässerungen verstärken Chloridkonzentrationen, vor allen an „aufgehenden“ Bauteilen wie Stützen und Wänden. Diese Prozesse laufen meistens lange unbemerkt ab, deren Beseitigung ist aber kostspielig, zeitintensiv und oft mit hohen Betriebsausfallszeiten verbunden. Durch konstruktive Maßnahmen wie - Ausbildung von ausreichenden Gefällen > 2% mit Tiefpunkten - Bewehrungsüberdeckungen durch Beton > 5 cm - Schutz des Betons durch geeignete Beschichtungen - Kathodischen Korrosionsschutz - Ausreichende und richtig platzierte Entwässerungseinrichtungen können die Schädigungen durch Chloride aufgehalten bzw. erheblich reduziert werden. Dazu sollte auch die Parkierungsanlage regelmäßig gründlich gereinigt und durch Sachverständige geprüft werden, um schon buch2.indb 464 13.01.20 15: 41 9. Kolloquium Parkbauten - Februar 2020 465 Betrieb und Wartung von Parkierungsanlagen im Vorfeld Schädigungen erkennen und entsprechende Maßnahmen einleiten zu können. Abbildung 1: schlechtes Detail Fuge/ Entwässerungsrinne 2.4 Sonstige technische Bestandteile - Brandschutztüren - Brandschutztore - Blitzschutzanlagen Brandschutztüren und -Tore sind Teil des Brandschutzkonzeptes und daher auch zwingend regelmäßig zu warten, damit diese im Brandfalle reibungslos funktionieren und kein Mensch zu Schaden kommt. (siehe Pkt. 2.2.) Blitzschutzanlagen sind nach VDE 0185-305 zu prüfen und zu warten. Öffentliche Gebäude sind z.B. alle 2 Jahre zu kontrollieren. 2.5 Wartungen Betriebsmittel - Kehrmaschinen - Nassreinigungsmaschinen - HDW-Strahlgeräte - Feuerlöscher - Verbandskästen Diese „Kleinwartungen“ dienen hauptsächlich dem laufenden Betrieb. Vor allem Reinigungsmaschinen unterliegen durch Abnutzung einem hohen Verschleiß und bedürfen einer regelmäßigen Kontrolle und Wartung. Feuerlöscher und Verbandskästen müssen gesetzlich nicht gewartet werden, wird aber von den entsprechenden DIN-Normen empfohlen. Diese sieht vor, dass in festen Zeitabständen eine Durchsicht und ggf. Instandsetzung bzw. Auffüllung von entnommenen Material erfolgt 3. Vorteile einer regelmäßigen und nachhaltigen Wartung Durch die regelmäßige Wartung im Zuge der Gebäudeinstandhaltung von technischen Anlagen hat der Betreiber die Sicherheit, dass seine Anlagen auf einem hohen technischen Niveau sind und bei eventuellen Störfällen, sofern die Wartung nicht selber ausgeführt wird, auf kompetente Vertragspartner zurückgreifen zu können. Das gleiche gilt bei Unfällen und Vandalismus, bei welchen schnelle Hilfe benötigt wird, um den Geschäftsbetrieb aufrechterhalten zu können. Eine gesetzliche Pflicht für die Ausführung von Wartungen gibt es grundsätzlich nicht. Der Betreiber ist nur angehalten, seine, vor allen sicherheitstechnischen Anlagen, instand zu halten und in regelmäßigen Abständen auf ihre Funktionsfähigkeit prüfen zu lassen vgl. § 4 Arb- StättV. 3.1 Wartungsintervalle und Inspektionen Diese können sehr unterschiedlich ausfallen. Üblicherweise beträgt das Intervall je nach Anlage der Inspektion ein Jahr, bei besonders beweglichen oder verschleißanfälligen Bauteilen wie beispielsweise Aufzüge und Brandmeldeanlagen vierteljährlich. Die Wartungsintervalle können je nach Verschleiß, häufigen Störungen sowie ständiger Verschmutzungen etc. abweichen und daher auch in engeren Zeiträumen ausgeführt werden. 3.2 Betreiber- und Ausfallsicherheit Aufgabe einer Parkierungsanlage ist, dem Benutzer Parkplätze uneingeschränkt zur Verfügung zu stellen. Als gewerblicher Betreiber kommt noch dazu, dass die Investition durch eine Rendite „verzinst“ werden soll. Also ist hier das höchste wirtschaftliche Ziel, Erlöse aus der Vermietung und Betrieb zu erzielen, weshalb der Parkierungsbetrieb so ausfallsicher wie möglich gestaltet werden muss. Bei regelmäßigen Wartungen kann der Betreiber dazu erkennen, ob auf dem „Markt“ in Zukunft Ersatzteile zu Verfügung stehen oder ob die Anlage bereits überholt ist und es zu Komplikationen während der Wartungsarbeiten kommen kann. „Altanlagen“ können im Zuge von Wartungen rechtzeitig „abgekündigt“ und müssen dann zeitnah modernisiert werden. 3.3 Verkehrssicherheit Da die meisten Parkhäuser öffentlich zugänglich sind, muss der Verkehrssicherheit schon aus versicherungsrechtlichen Gründen große Beachtung geschenkt werden. Stürze und Verletzungen aufgrund glatten Belägen oder Verschmutzungen können Schadensersatzforderungen in nicht unerheblicher Höhe nach sich ziehen, welche zwar buch2.indb 465 13.01.20 15: 41 466 9. Kolloquium Parkbauten - Februar 2020 Betrieb und Wartung von Parkierungsanlagen meistens durch den Unfallversicherungsträger abgefangen wird, jedoch lässt es schlechte Publicity zu und fordert unnötige Zeit für die Schadensabwicklung Rutschsicherheit: Es empfiehlt sich, etwas rauere Beläge zu wählen (Rauigkeitsklasse 10 oder besser R11). Rauere Beläge lassen sich zwar schlechter reinigen, sind aber rutschfester, vor allem bei Nässe und Frost. Absturzsicherheit: Die regelmäßige Überprüfung von Geländern, Leitplanken, Fassaden und Aufhaltesystemen auf Lockerheit und Korrosion ist empfehlenswert. Gute Beleuchtung der Verkehrsflächen: Wichtig ist eine starke Ausleuchtung der Fahrgassen mit mindestens 75lx. Grundsätzlich, aus der Betreibersicht, sollte die Beleuchtungsstärke deutlich höher sein als die Mindestvorgaben der GarVO und sich möglichst an die EN 12464 (75 lx) orientieren, um eine gute Benutzerfreundlichkeit zu signalisieren und „Angsträume“ abzubauen. Außerhalb der Öffnungszeiten darf natürlich auch aus haftungsrechtlichen Gründen die Mindestlichtstärke von 20 lx nicht unterschritten werden. Gute Ausleuchtung der Abfertigungs- und Kassenanlagen: Diese Bereiche sind für die Benutzer als „Nadelöhr“ im Aus- und Einfahrtsbereich die stressigsten und daher unfallträchtigsten Bereiche im Parkhaus. Aufgrund dessen sind diese Zonen mit mind. 300 lx auszuleuchten, um eine komfortable Orientierung für den Kunden zu gewährleisten. Auch fördert es die Qualität der Videoaufnahmen der Überwachungssysteme. Freihaltung von Wegen und Zugängen sowie Treppenhäuser: Hier ist zu beachten, dass keinerlei Hindernisse durch parkende Autos, abgestellte Maschinen und Geräte, Möbel etc. aber auch Kassenautomaten die Entfluchtung im Notfall gefährden. Die Einhaltung der aufgeführten Punkte sollte im Zuge einer gut gewarteten und gepflegten Parkierungsanlage ein „Muss“ sein und in keinem Falle vernachlässigt werden. Abbildung 2: Beispiel einer gut beleuchteten Tiefgarage 3.4 Reinigung und Unterhalt Nachstehende Bauteile einer Parkierung sind regelmäßig zu reinigen: - Parkflächen - Schächte und Rinnen - Beleuchtungen - Aufenthalts- und Sanitärräume - Technikräume Ein sauberes, hell gestaltetes und gepflegtes Parkhaus ist attraktiv und fördert den Zuspruch des Kunden wie auch das Interesse der eigenen Mitarbeiter. Die Verkehrssicherheit wird entscheidend verbessert, aus dem Winterbetrieb anfallende schädliche Tausalze werden dabei entfernt. Ferner können durch regelmäßige und kompetente Reinigungen Mängel, Ausfälle und Schwachstellen rechtzeitig erkannt und gemeldet werden. Die Parkflächen sollten mindestens 1x jährlich durch eine Grundreinigung von Salz und Schmutz aus dem Winterbetrieb gründlich gesäubert werden, dazwischen kommen je nach Bedarf Unterhaltsreinigungen. Beleuchtungen werden regelmäßig von Spinnweben befreit. Schächte und Rinnen kontrolliert und vom Laub und Schmutz gesäubert. Dazu muss das Parkhaus durch Netze und Gitter so geschützt werden, dass keine Vögel (vor allen Tauben) einfliegen und brüten können. 3.5 Notwendige Geräte und Maschinen sowie Verbrauchsmaterial für Reinigung und Unterhalt für Parkierungen Bei der Planung von Parkierungsanlagen sind, je nach Größe der zu bewirtschaftenden Flächen, für den späteren Unterhalt diverse Gerätschaften und Verbrauchsmaterialien zwingend vorzusehen: - Kehrmaschinen - Reinigungsmaschinen - Leitern und Tritthilfen - Kleinwerkzeuge (Handbesen, Schneeschaufel. etc.) - Reinigungswerkzeuge wie Schlauchwagen, HDW- Strahlgeräte buch2.indb 466 13.01.20 15: 41 9. Kolloquium Parkbauten - Februar 2020 467 Betrieb und Wartung von Parkierungsanlagen - Verschiedenste Putz- und Reinigungsmittel - Schmiermittel - Graffitientferner - WC-Bedarf Diese Hilfsmittel müssen sowohl aus betrieblichen Gründen wie auch aus Sicherheitsgründen in unterschiedlichen Räumen gelagert werden, aus diesem Grunde empfiehlt es sich, gesonderte Lageräume zur Aufbewahrung vorzusehen, siehe Pkt.3.6. 3.6 Notwendige Räume und Lagerflächen Für die unter Pkt. 3.5 beschriebenen Geräte und Hilfsmittel sollen ausreichend dimensionierte Räumlichkeiten berücksichtig werden. Diese sollten auch entsprechend hell beleuchtet, gut belüftet und mit einer entsprechenden Energieversorgung zum „elektrischen Aufladen“ der Geräte und Maschinen bestückt sein. Eine spätere Nachrüstung kann sehr kompliziert und umfangreich sein. Empfohlen wird mindestens ein oder besser zwei brandschutzsichere, ausreichend große Lagerräume (mindestens 15-20 m²) sowie ein Abstellraum für Geräte und Maschinen (20-25 m²). Keinesfalls zu vernachlässigen sind die Aufenthaltsräume für das Betriebs- und Wartungspersonal mit guter Beleuchtung, Belüftung und Beheizung sowie mit ausreichenden Platz nach Arbeitsstättenrichtlinien für die technische Ausstattung. Auch separate Toiletten und Rückzugsmöglichkeiten für Pausen sind vorzusehen. Der Fußboden ist gut gegen Kälte zu dämmen. 3.7 Energie- und Verbrauchskosten Regelmäßig gewartete und auch gereinigte Anlagen verbrauchen erfahrungsgemäß weniger Energie. Störungen und Vollastbetriebe können rechtzeitig erkannt und Reparaturen schneller eingeleitet werden, ferner zeigen hohe Energiekosten Defekte wie fehlende Endabschaltungen an. Es empfiehlt sich, dass z.B. ältere Beleuchtungen, Monitore und Kontrollleuchten durch LED-Technik ausgetauscht werden. Vorteile sind die längere Lebensdauer und der wesentlich niedrigere Energieverbrauch der LED-Leuchtmittel gegenüber Leuchtstoffröhren (ca. 70-80 %). Dazu geschaltete Bewegungsmelder wie auch zeitabhängige Programmierungen der Beleuchtung verringern ebenfalls den Stromverbrauch. 4. Dokumentation von Wartungen und Prüfungen 4.1 Technische Unterlagen: Für den Betrieb und Unterhalt sind technische Unterlagen erforderlich. Dazu zählen Pläne, Betriebs- und Wartungsanlagen, Stück- und Ersatzteillisten, Technische Parameter sowie Abnahme- und Inbetriebnahmeprotokolle. Diese sollten vor Ort in besonders gekennzeichneten Schränken oder Wandboxen in einem standardisierten Organisationssystem aufbewahrt werden, um einen schnellen Zugriff zu erleichtern. 4.2 Wartungsverträge: Unter Wartungsverträge werden Verträge verstanden, welche Art und Umfang der auszuführenden Leistungen, Intervalle, Termine, Ansprechpartner und Kosten beschreiben. Erforderliche Leistungen können dazu über Arbeitskarten nach AMEV detailliert beschrieben werden. Es empfiehlt sich, diese immer wieder an den Stand der Technik anzupassen. 4.3 Wartungsprotokolle: Hier werden die vereinbarten Wartungsarbeiten protokolliert. Verschleißteile und Mängel werden aufgezeichnet, verbunden mit Hinweisen auf den Auftraggeber/ Betreiber, wo ggf. Nachbesserungs- oder Handlungsbedarf besteht. 4.4 Gutachterprotokolle: Gutachterprotokolle enthalten die Inspektionen und Prüfungen der Gutachter/ Sachkundige und deren Anweisungen, z.B. bei Mängeln, die dann nachfolgend beseitigt bzw. an Fachfirmen zur Beseitigung beauftragt werden. Danach erfolgt die Bestätigung der fachgerecht ausgeführten Mängelbeseitigungen. Regelungen zur Bestellung u.a. durch die GarVO, siehe Kapitel 1 und 2. Diese Protokolle können auch im Rahmen von Brandschutzbegehungen, durch Behörden und ggf. im Schadensfalle auch durch Versicherungen oder Unfallversicherungsträger wie beispielsweise die Berufsgenossenschaften und Krankenkassen angefordert werden, weshalb diese gewissenhaft aufbewahrt werden sollten. 5. Ausführung von Wartungen 5.1 Eigenleistung Wartung und Unterhalt Die ausführbare Eigenleistung des Personals in der Parkierungsanlage richtet sich nach der Qualifikation sowie der Anzahl der eingesetzten Mitarbeiter. Nachstehende Arbeiten gehören zur täglichen Routine: - Kontrollgänge durch das Parkhaus - Auffüllen von Tickets - Teilweise Reinigungsarbeiten an Belägen und Treppenhäusern sowie Kundentoiletten - Beseitigen von Müll und Spinnweben - Austausch von defekten Leuchtmitteln Die restliche Zeit ist das Aufsichtspersonal ausgelastet mit der Betreuung der Parkhauskunden, Verwaltungsbuch2.indb 467 13.01.20 15: 41 468 9. Kolloquium Parkbauten - Februar 2020 Betrieb und Wartung von Parkierungsanlagen aufgaben wie Erstellen von Berichten und Statistiken, Aufnahme von Unfällen und Beschwerden, Aufsicht bei starkem Andrang von Veranstaltungen etc. Eigenes Fachpersonal für technische Aufgaben und Wartungen empfiehlt sich vor allem, wenn beispielsweise mehrere Parkierungen betrieben werden. Bei Ausfällen von sensiblen, betriebsnotwendigen Anlagen wie beispielsweise der Abfertigungsanlage, Rolltore oder der Beleuchtung, muss schnell reagiert werden, um die allgemeine Sicherheit sowie den laufenden Betrieb nicht zu gefährden. 5.2 Fremdvergabe Wartung Bedingt durch die Vielzahl von technischen Anlagen, Geräten und Bauteilen und deren Komplexität sind Fachfirmen für die Wartung und Instandsetzung der meisten, teilweise hochkomplexen, Anlagenteile unersetzlich. Die Vorhaltung der Ersatzteile sowie die Kosten für Ausbildung und Schulungen machen eine Fremdvergabe sinnvoll. „Gesetzlich“ oder behördlich vorgeschriebene Inspektionen an sicherheitstechnischen oder genehmigungspflichtigen Anlagen müssen durch qualifizierte Sachverständige durchgeführt und protokolliert werden, um bei Schadensfall nicht in eine Klage oder Regress zu geraten. Auch kann der Verband der Versicherer (VdS) Vorgaben an Prüfungen geben, z.B. bei Sprinkleranlagen. Anknüpfend daran sind die flankierenden Wartungen, um die bemängelten Punkte fachmännisch abzustellen. Die Wartung anderer Bauteile am Gebäude wie an Sanitär- und Hebeanlagen, Heizungen o.ä. wird nach Ermessen des Betreibers oder Vorgaben des Herstellers ausgeführt. Ein Wartungszyklus richtet sich nach nachfolgenden Punkten: - Betriebsbedingungen wie starke Verschmutzungen und Witterungseinflüsse - Betriebsstundenzahl - Hinweise aus Gefährdungsbeurteilungen - massive Konsequenzen eines Ausfalles (siehe Hebeanlagen) - Hinweise aus Gutachterprotokollen 5.3 Arbeitssicherheit für Wartungspersonal Auch hier gilt, wie für das eigene Personal, die Arbeitsstättenverordnung. Wartungsfirmen sind dazu angehalten, die Sicherheitsvorschriften des Betreibers einzuhalten, wozu ebenfalls gehört, dass ggf. Sicherheitskleidung getragen wird, Geräte und Fahrzeuge in einem sicheren Zustand sind und das Personal eine Einweisung in die Örtlichkeit erfährt. Die zu wartenden Bauteile und Räume müssen zugänglich und nicht mit „Gerümpel“ zugestellt sein. An- und Abmelden beim Aufsichtspersonal sollten eine Selbstverständlichkeit sein. 5.4 Umgang mit Unfällen und Störungen Die meisten Unfälle entstehen durch Überforderung oder Ablenkung der Autolenker an den Abfertigungsanlagen. Es werden Schranken durchbrochen, Ticketgeber umgefahren oder Leit- oder Schutzeinrichtungen wie Poller, Flex-Pins oder Beschilderungen beschädigt. Dabei ist es wichtig, die Schäden unverzüglich zu protokollieren, Videoaufzeichnungen zu sichern, Versicherungen und ggf. Polizei zu informieren und rasch die Reparatur und Schadensbeseitigung zu veranlassen, da vor allen Schadensereignisse in hochfrequentierten Plätzen wie den Ein- und Ausfahrtsbereichen auftreten und sich daher gravierend auf den Betrieb auswirken können. Eventuelle weitere Störungen wie Stromausfälle sind eine Seltenheit, jedoch muss der Betreiber auch für diesen Fall eine geeignete Lösung parat haben. Bei Eintritt muss ein spannungsunabhängigen Notbeleuchtungsysteme bzw. USV sofort reagieren, so dass die Beleuchtung mindestens 1 h mit einer Mindestleuchtstärke funktioniert. In einigen Geräten wie Brandmeldeanlagen, Übertragungseinrichtungen zur Feuerwehr oder ELAs sind ebenfalls hochwertige Akkus verbaut, die eine Störungsdauer von ca. 1-2 h bis zur Beseitigung überbrücken können. Aufzüge sind dazu gesondert mit Notrufzentralen verbunden, die eine schleunige Befreiung ermöglichen. 6. Betreiberpflichten Es werden hier nachstehend folgende Pflichten aufgezählt, die für den Betreiber wichtig sind: 6.1 Pflichten gegenüber dem Personal: Die Arbeitsbedingungen sind so einzurichten und zu betreiben, dass für das Personal keine Gefahr oder Beeinträchtigungen entstehen. Daher sind Räume, Geräte und Arbeitsmaterialien wie Reinigungsmittel usw. nach diesen Gesichtspunkten auszustatten oder auszuwählen. 6.2 6Pflichten gegenüber Dritten/ Kunden Wie schon unter Pkt. 3.3 erwähnt, ist die Verkehrssicherheit so zu gewährleisten, dass kein Besucher wie auch das Wartungspersonal, gefährdet werden können. Rutschsicherheit, Ordnung und Sauberkeit sind einzuhalten. Fluchtwege sind freizuhalten, die „Technikräume“ oder Treppenhäuser sind nicht als Lagerflächen zu benutzen. 6.3 Pflichten gegenüber Behörden Die wichtigste behördliche Überprüfung findet durch Brandverhütungsschauen statt. Grundlage ist „§ 2 der VwV Brandverhütungsschau“ auf Grundlage der LBO. Veranlasst und teilweise ausgeführt werden diese durch die örtlichen Baurechtsämter oder durch beauftragte Sachverständige. Diese finden in Abstanden von maxibuch2.indb 468 13.01.20 15: 41 9. Kolloquium Parkbauten - Februar 2020 469 Betrieb und Wartung von Parkierungsanlagen mal 5 Jahren statt. Beanstandungen und deren Beseitigung sind dann zeitnah umzusetzen und den Vollzug zu melden. 7. Empfehlungen bei der Planung von Neubauten 7.1 Entwässerung Für die Ableitung von Niederschlagswasser, Schnee „Schleppwasser“ von Autos sowie Wasser aus der Reinigung muss ein ausreichendes Gefälle sowie genügend Bodenabläufe und Rinnen geschaffen werden. Als Mindestgefälle sollte mindestens 2% gewählt werden, bei guter Ausbildung der Tiefpunkte mit Abläufen und Rinnen. Daher ist beim Neubau von Parkierungen bei Ausschreibung und Ausführung von Betonflächen auf eine hohe Ebenheit zu achten (flügelglätten). 7.2 Festlegung Aufsichtsräume + Lagerflächen Für den Parkhausbetrieb sind diese Räume sehr wichtig, um für das Aufsichtspersonal nach „ArbStättV“ adäquate Verhältnisse zu schaffen, vgl. Pkt. 3.6. Hier sind Heizungen/ Lüftungen, ausreichend Steckdosen, Abstellflächen für mehrere Kontrollmonitore, Schränke, Toiletten, Pausenraum und Waschmöglichkeiten vorzusehen. Doppelböden bieten Platz für Strom- und Datenleitungen, schützen aber auch vor direkter Fußbodenkälte. Eine größtmögliche Abschirmung des Parkhausbetriebes ist vorzunehmen, jedoch ist eine Sichtbeziehung zum Abfertigungsbereich ist sinnvoll. Auch sind die zum Betrieb benötigten Materialien und Maschinen/ Geräte fachgerecht zu lagern und abzustellen. Daher sind diese Räume in genügender Anzahl und Größe sowie Ausstattung brandsicher zu planen. Ansonsten wird vom Personal notgedrungen auf vorhandene Technikräume zurückgegriffen, um diese als Lagerflächen zweckentfremden, was sich schon aus Brandschutzgründen verbietet. 7.3 Planung und Festlegung wartungsfreundlicher Technikräume Die zum Betrieb einer Parkierung erforderlichen Anlagen sind in Technikräume unterzubringen, die nach Aufgaben und Funktion zu trennen sind: - RLT (Raumlufttechnische Anlagen) - Sanitärtechnische Anlagen wie Wasserübergabe, Hebeanlagen oder Trennstationen für Sprinkler- oder Brandschutzanlagen - Elektrotechnische Räume für Hausanschlüsse, Stromverteilung, Sicherungen, Beleuchtung, Rampenheizungen, Brandmelde- und CO-Warnanlagen - Installationsschächte - Aufzugsanlagen Erfahrungsgemäß brauchen die RLT-Räume den meisten Platz, vor allen wenn die Parkierung zwangsbelüftet werden muss. Hier sind die Ventilatoren, Schalldämpfer und Absaugvorrichtungen sowie dazugehörender Regelungstechnik wie CO-Warnanlagen unterzubringen. Auch die Elektrotechnik benötigt erheblichen Platz für die Bereitstellung von ausreichender elektrischer Leistung wie ggf. Trafostationen, Schaltschränke, Mess- und Zähleinrichtungen etc., besonders in Bezug auf die aufkommende Elektromobilität. 7.4 Auswahl der richtigen Bodenbeläge: In der Praxis haben sich OS-8-Beläge (starre Kunststoffbeschichtungen) sehr gut bewährt. Die robuste und harte Oberfläche lässt sich mittels Nassreinigungsmaschinen gut reinigen. Nach mehreren Jahren Nutzungsdauer müssen bei, regelmäßiger Wartung vorausgesetzt, lediglich die Markierungen erneuert und ggf. systembedingte Risse mit Tränkungen nachgebessert werden. OS-11-Beschichtungen haben gute Rissüberbrückungseigenschaften, sind aber aufgrund Ihres „weichen“ Aufbaues verschleißanfälliger und daher nicht in Kurven oder Rampen zu empfehlen. Eine robuste Alternative, vor allen bei Freidecks und Rampen, sind PMMA-Beschichtungen Asphaltbeläge z.B. aus Gussasphalt sind sehr robust und wartungsfreundlich. Die grobe, dunkle Oberflächentextur lässt aber nur eine „Besenreinigung“ mittels Kehrmaschinen zu. Nassreinigungsmaschinen können hier nicht eingesetzt werden, Es empfiehlt sich daher, im frühen Planungsstadium Planer und Hersteller einzubinden, um aus der Vielzahl der Möglichkeiten eine für das Bauwerk optimale und maßgeschneiderte Lösung zu finden. Abbildung 3: Testflächen OS-8 Beschichtungen unterschiedlicher Hersteller in einem bald zu sanierenden Parkhaus 7.5 Planung und Gestaltung der Stellplätze Der Sinn eines Parkhauses sollte stets sein, seinem Benutzer schnell und bequem eine geeignete Parkfläche zu bereitzustellen, um diese nicht vor einem Zweitbesuch buch2.indb 469 13.01.20 15: 41 470 9. Kolloquium Parkbauten - Februar 2020 Betrieb und Wartung von Parkierungsanlagen der Garage durch zu hohe Komplikationen abzuschrecken. Einfache Abwicklung und Komfort ist das beste Marketing, sowohl für den Betreiber als auch für den Zielort selbst. Denn wer geht schon gerne einkaufen, wenn er erst einmal im Parkhaus eine „gefühlte Ewigkeit“ nach einem geeigneten Parkplatz suchen muss? Hinweise zu nutzerfreundlichen Parkierungen sollten eigentlich in der M-GarVO (Grundlage leider noch aus den 70’er Jahren) geregelt sein, jedoch sieht diese nur eine Mindestbreite von 2,3 m vor, was mittlerweile für moderne Mittelklasseauto und SUVs längst nicht mehr ausreicht. Daher ist eine Mindeststellplatzbreite von 2,50 m oder breiter anzustreben. Als schräge Aufstellwinkel haben sich 45° oder 60 ° Grad bewährt, die ein bequemes Einfahren gewährleisten. Weitere Empfehlungen hierzu geben der ADAC sowie diverse andere Richtlinien. Bewährt haben sich in den letzten Jahren an den Decken angebrachte LED-Einzelstellplatzanzeigen, die durch grüne oder rote Deckenleuchten anzeigen, ob der Stellplatz belegt oder frei ist. Dadurch wird der Parksuchverkehr innerhalb der Parkierung erheblich verringert. Zur besseren Orientierung sollten im Parkhaus etagenbezogene Stellplatznummerierungen sowie dazugehörende farbliche Leitsysteme angebracht werden. Abbildung 4: Moderne Parkhausleitsysteme, hier in Utrecht/ NL 7.6 Ressourcenschonende und zukunftssichere Planung Eine Parkierung soll, trotz starker Benutzung und Umwelteinflüsse, eine Lebensdauer wie jedes andere Gebäude oder Verkehrsbauwerk haben. Bei Gewerbeimmobilien werden z.B. ca. 50-60 Jahre angesetzt, bei Brücken sogar bis zu 100 Jahren. Die Lebensdauer des Gebäudes ist daher bereits im Vorhinein begrenzt, dennoch haben Immobilienbesitzer die Möglichkeit, die Restnutzungsdauer des betreffenden Gebäudes mit entsprechenden vorbeugenden Maßnahmen um viele Jahre zu verlängern. Bereits bei der Planung und später beim Bau ist stets darauf zu achten, dass die Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt werden. Es empfiehlt sich, dass z.B. schon während der Bauphase eingeschaltete Gutachter/ Sachverständige die Arbeiten zwischendurch regelmäßig abnehmen, z.B. Kontrolle der Betondeckungen, Abdichtungen, Fugenkonstruktionen, Beschichtungen etc. Einzuplanen sind auch die künftigen Veränderungen bzw. aufkommenden Trends der Mobilität, auf welche sich der Betreiber ausreichend vorbereiteten sollte. Als Trend für die kommenden Jahre zeichnen sich folgende Punkte ab: - die E-Mobilität mitsamt Infrastruktur - Mitnutzungen von anderen Mobilitätsformen wie Fahrräder usw. - das Buchen von Parkplätzen per Internet/ Apps - Einzelstellplatzanzeigen - Vernetzen mit öffentlichen Parkleitsystemen für Autos und Fußgänger - Einbindung von Paketdiensten Zudem werden Parkierungen immer mehr im Fokus als Dreh- und Angelpunkt für andere Nutzungen wie Paketumschlagplätze, Anwohnerparken, Car-Sharing sowie Bereitstellung von Flächen für Fahr- und Lastenräder. Auch muss heute schon darauf geachtet werden, dass keine umweltschädlichen oder schwer zu recycelnden oder auszubauenden Baustoffe in die Parkierung eingebaut werden. Der Einsatz von Stahlbeton z.B. ist nur dort zu wählen, wo er wirklich nur statischen oder brandschutzlichen Gründen gebraucht wird. 8. Fazit: Der Bau einer Tiefgarage wird, im innerstädtischen Bereich, mit Stellplatzkosten mit bis zu 60.000 € und mehr geschätzt, je nach geologischer Lage und Baugrubentiefe. Oberirdisches Parken ist durch den wesentlich geringeren Erdaushub und weniger Technik zwar günstiger (ca. 10.000-15.000 €), aber städtebaulich eher umstritten. Grundsätzlich wird auch die dazugehörende Technik immer komplexer und anspruchsvoller, weshalb an einer umfangreichen Betreuung während des Betriebes nicht gespart werden sollte. Es empfiehlt sich, schon vor oder während der Ausführung der Anlagen mit Fachfirmen abgestimmte Wartungs- und Inspektionspläne zu erstellen, um im Nachgang rechtzeitig auf mögliche Schäden reagieren und Nutzungsausfälle bzw. kostspielige Sanierungen umgehen zu können. Da sich nach Einschätzung des Autors die individuelle Mobilität auch in den nächsten Jahren sich nicht verringern wird, werden auch Parkierungen nicht überflüssig. Sie müssen sich nur den ändernden Ansprüchen der Benutzer anpassen. Da öffentliche, oberirdische Parkplätze im knappen, städtischen Bereich durch andere Nutzungen wie Radwege und Freizeitbedürfnisse immer mehr verschwinden werden, ist eine attraktive und gebündelte Bereitstellung von Parkplätzen in Parkierungen gefragter denn je. Daher gilt es für die Betreiber umso mehr, qualitativ hochwertige, attraktive und langlebige Parkierungen herzustellen, so dass der „Kunde“ gerne sein Auto dort parkt buch2.indb 470 13.01.20 15: 41 9. Kolloquium Parkbauten - Februar 2020 471 Betrieb und Wartung von Parkierungsanlagen und das damit verbundene Parkentgelt bezahlt. Dies ist im Endeffekt das wichtigste für den Betreiber, damit sich sein „Invest“ entsprechend gut verzinst. Empfohlene Literatur: - https: / / www. tuev-sued.de/ sanierung-parkhaeuser-tiefgaragen.pdf - Parkhäuser-aber richtig ISBN 3-76640-0391-X - Prof. Dr. Irmscher: Planung und Benchmark moderner Parkhäuser und Tiefgaragen - Parkhäuser - Garagen, Grundlagen, Planung, Betrieb Baukonstruktionen, ISBN 978-3-0356-1692-7 - EN 12464 Beleuchtung von Arbeitsstätten - Teil 1: Arbeitsstätten in Innenräumen - https: / / www.amev-online.de/ AMEVInhalt/ Planen/ Abkürzungsverzeichnis: RLT (Raumlufttechnische Anlagen) ArbStättV (Arbeitsstättenverordnung) GarVO (Garagenverordnung) GaVO) Garagenverordnung in Baden-Württemberg VdS (Verband der Sachversicherer) AMEV (Arbeitskreis Maschinen- und Elektrotechnik staatlicher und kommunaler Verwaltungen) Bilderverzeichnis: [1] Bild 1: Eigene Aufnahme [2] Bild 2: PR-Foto Fa. Philipps [3] Bild 3: Eigene Aufnahme [4] Bild 4: https: / / www.baunetz.de/ meldungen/ Meldungen-Farbiges_Parkhaus_in_Utrecht_ buch2.indb 471 13.01.20 15: 41